0
1812
W jaki sposób należy dokonać rozliczenia kosztów hali garażowej, która stanowi część wspólną nieruchomości, a właścicielom przyznano prawo do wyłącznego korzystania z miejsc parkingowych? W akcie notarialnym zakupu lokalu jest następujący zapis " właściciele lokali, którym przyznano prawo do wyłącznego korzystania z miejsc parkingowych usytuowanych w garażu wielostanowiskowym znajdującym się na kondygnacji podziemnej budynku ponosić, będą w całości koszty związane z utrzymaniem hali garażowej, w tym w szczególności koszty dostarczanych do hali garażowej mediów oraz usług takich jak: sprzątanie, konserwacja, przeglądy techniczne, energia elektryczna, administrowanie, remonty hali garażowej, proporcjonalnie do liczby przyznanych praw do wyłącznego korzystania z miejsc parkingowych". Ponadto w hali garażowej nie ma oddzielnego licznika energii elektrycznej. Wszystkie zawarte umowy np. na sprzątanie, konserwacje czy administracje mają zapis o jednej kwocie za świadczoną usługę bez podziału jaka część kosztów dotyczy hali garażowej. Lokali mieszkalnych jest więcej niż miejsc postojowych i nie wszyscy właściciele posiadają prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego. Jak należy dokonać podziału ponoszonych kosztów w świetle zapisu w akcie notarialnym i obciążyć kosztami hali garażowej tylko tych właścicieli którzy mają prawo do korzystania z miejsca parkingowego?
Co radzi ekspert?
Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), każdy właściciel zobowiązany jest m.in. uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty te składają się zaś – stosownie do art. 14 UWL – w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają jednocześnie zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 UWL). Ustawodawca przesądził również, iż wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej – ponoszone są przez właścicieli lokali w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości (art. 12 ust. 2 UWL).
Z przedstawionego zapytania wynika jednakże, iż hala garażowa stanowi część nieruchomości wspólnej, przy czym prawo do korzystania z miejsc postojowych w tej hali przyznane zostało tylko niektórym spośród właścicieli lokali, na zasadzie tzw. podziału quoad usum. W doktrynie i orzecznictwie dopuszcza się bowiem możliwość ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby niektóre jej elementy były wykorzystywane wyłącznie przez konkretnych właścicieli z wyłączeniem innych spośród nich. Podział do wyłącznego korzystania nie może jedynie obejmować tych części nieruchomości wspólnej, które są niezbędne do korzystania ze wszystkich lokali w budynku, do których zaliczyć należy w szczególności dźwigi osobowe (windy), schody umożliwiające poruszanie się między piętrami czy wspólne części korytarzy.
Podział quoad usum stanowi przy tym najprostszą, najszybszą i najmniej kosztowną formę zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, w drodze przyznania jednemu lub niektórym z właścicieli lokali uprawnienia do wyłącznego korzystania z części tej nieruchomości.
Celem rozliczenia zatem kosztów utrzymania części nieruchomości wspólnej (hala garażowa) w ramach dokonanego aktami notarialnymi podziału quoad usum, konieczne byłoby przeprowadzenie czynności umożliwiających prawidłowe rozliczenie tychże kosztów. Dotyczy to tak montażu podlicznika dla hali garażowej, jak też aneksowania umów z usługobiorcami (np. sprzątanie) i wprowadzenia osobnego liczenia i fakturowania usług za czynności obejmujące halę garażową oraz pozostałe części wspólne. Pamiętać przy tym należy, iż właściciele lokali uprawnieni do korzystania z miejsc postojowych w ramach quoad usum zobowiązani są do pokrywania tak wyliczonych kosztów proporcjonalnie do liczby przyznanych praw do wyłącznego korzystania z miejsc parkingowych (tj. zgodnie z treścią praw przyznanych im aktami notarialnymi). Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie by właściciele lokali w formie uchwały doprecyzowali zasady wykonywania quoad usum i sposób odpłatności z tego tytułu wynikający.
