0
718
Pytanie: Deweloper wybudował budynek, na który miał pozwolenie na budowę – łącznie 5 kondygnacji naziemnych, 6 kondygnacja techniczna oraz garaż podziemny. Deweloper dokonał odbioru z PINB i uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie pomieszczenie techniczne, które stanowiło kotłownię zostało podzielone przez dewelopera (zabudował ścianką), a następnie dokonał przebicie stropu z lokalu znajdują się na 4 piętrze i połączył lokal z częścią zabudowanej kotłowni. Część kotłowni stanowiącej powierzchnię wspólną została sprzedana przez dewelopera właścicielowi lokalu, z którym połączono kotłownię. Jest to niezgodnie z pozwoleniem na budowę oraz MPZP. Co można w takiej sytuacji zrobić? W jaki sposób odzyskać zabudowaną cześć kotłowni? Dodam jeszcze, że nie ma zgody wspólnoty w formie uchwały na zaadoptowanie/połączenie lokalu z IV pietra z zabudowaną częścią kotłowni.
Odpowiedź: W przedstawionym zagadnieniu wspólnota mieszkaniowa winna prowadzić sprawę dwutorowo. W pierwszej kolejności należałoby zgłosić wykonane – jak należy wnioskować samowolnie prace budowlane w postaci adaptacji części pomieszczenia technicznego, użytkowego i jego przyłączenia do lokalu mieszkalnego – jako wykonane sprzecznie z pozwoleniem na budowę, celem przeprowadzenia kontroli przez właściwe organy nadzoru budowlanego i – w razie ustalenia w powyższym zakresie nieprawidłowości – wyciągnięcia odpowiednich konsekwencji o charakterze administracyjnym (włącznie z możliwym nakazem rozbiórki i przywrócenia stanu pierwotnego).
REKLAMA
Drugą sprawą, jest dochodzenie przez wspólnotę roszczeń z tytułu samowolnego zajęcia części nieruchomości wspólnej (jej zaanektowania poprzez przyłączenie do istniejącego lokalu mieszkalnego) bez wiedzy i zgody pozostałych właścicieli lokali. W takiej sytuacji, wspólnocie (pozostałym właścicielom lokali) służy roszczenie windykacyjne, przewidziane w art. 222 §1 ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), zgodnie z którym to przepisem, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przy czym, choć pamiętać należy, iż we wspólnocie mieszkaniowej mamy do czynienia ze współwłasnością przymusową nieruchomości wspólnej, w której każdy z właścicieli lokali uprawniony jest do jej współposiadania oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z tej nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli (stosownie bowiem do art. 13 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali, każdy właściciel lokalu zobowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli), to jednakże faktyczne zajęcie części nieruchomości wspólnej do samodzielnego użytku przez jednego z właścicieli lokali, z wyłączeniem innych właścicieli i bez ich zgody, nie można uznać za wykonywanie przez takiego właściciela jego uprawnień wynikających z przysługującego mu udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej i z niej korzystania.
Jak wskazuje się to bowiem słusznie w orzecznictwie, jeżeli ze względu na charakter rzeczy wspólnej możliwe jest korzystanie z niej przez każdego współwłaściciela niezależnie od korzystania przez pozostałych współwłaścicieli, współwłaściciel, którego uprawnienie zostało w powyższy sposób naruszone, może na podstawie art. 222 § 1 KC w związku z art. 206 KC dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania (vide: wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 08.05.2019 r., I C 380/18).
Jak wyjaśnił to przy tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10.12.1997 r. (I CKN 931/97), pamiętać przy tym należy, iż to przepis art. 206 KC jest podstawą roszczeń współwłaścicieli między sobą, rozumianą jako ochrona uprawnień wzajemnych w rodzaju tej, którą przewiduje dla właścicieli art. 222 KC. Konstrukcja tych roszczeń - zbliżona do konstrukcji ochrony własności w art. 222 KC - różni się zaś jedynie tym, że w art. 206 KC są te roszczenia korygowane zakresem współposiadania i korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej, którego granice zakreślają uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. One wyznaczają zaś zasięg kognicji sądu, mogącego w uwzględnieniu zgłoszonego żądania i wyników postępowania dowodowego orzec nakaz przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
