Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

12 maja 2021

Uchwała dot. montażu wodomierzy radiowych

33

Pytanie: Proszę o poradę prawną w sprawie uchwały dot. montażu wodomierzy radiowych. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie montażu wodomierzy radiowych. Dwóch właścicieli lokali w głosowaniu nie wyraziło zgody na realizację ww. czynności. Moje pytanie brzmi, czy w takiej sytuacji uchwałę, która została podjęta zgodnie z udziałami, w drodze obiegowej możemy realizować? W przypadku, gdy takiej uchwały nikt nie zaskarży, wodomierze radiowe staną się częścią wspólną, a kosztami zostaną obciążeni również właściciele, którzy nie wyrazili na nie zgody.

Porada eksperta:

W praktyce wspólnot mieszkaniowych głównie przyjmuje się, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w lokalach, a w przypadku kanalizacji piony kanalizacyjne. Co do możliwości zaliczenia wodomierzy do części instalacji wspólnej można spotkać się z różnym przeciwstawnym orzecznictwem (brak jest jednolitej linii orzecznictwa). Na przykład Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 20.02.2014 roku sygn.I ACa 808/13 uznał, że wymiana wodomierzy przez wspólnotę mieszkaniową jest zgodna z prawem, gdyż wodomierze stanowią część nieruchomości wspólnej. Tymczasem Sądu Apelacyjnego w Warszawie w wyroku z 19.07.2013 r., sygn. I ACa 222/13 stwierdził, że montaż czy wymiana wodomierzy służących do rozliczania zużycia wody w danym lokalu, nie jest związana z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. W związku z takim orzecznictwem brak jest pewności co do rozstrzygnięcia sądu w danej sprawie. Aby rozwiązać problem braku doprecyzowania pojęcia nieruchomości wspólnej, wspólnoty wprowadzają w uchwale doprecyzowanie definicji nieruchomości wspólnej, które dokładnie rozgranicza elementy na styku tych nieruchomości tam, gdzie tego wymaga praktyka, aby za każdym razem przeglądów, czy usuwania awarii nie wracać do rozstrzygania kto ma usunąć daną awarię wspólnota, czy właściciel lokalu. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że takie doprecyzowanie definicji nieruchomości wspólnej ma istotne znaczenie i stanowi dla sądów podstawę, na którą można powołać się w przypadku rozstrzygania sporów w danej wspólnocie mieszkaniowej. Na przykład w wyroku z 16.02.2014 roku sygn.I ACa 763/13 Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że w rozstrzygnięciu sporu pomocna jest wcześniejsza uchwała tej wspólnoty określająca granice nieruchomości wspólnej. Zdaniem sądu określone w uchwale granice nieruchomości wspólnej stanowią doprecyzowanie granic, które nie są w ustawie określone w sposób dokładny.

Podjęcie uchwały o wymianie i finansowaniu przez właścicieli zgodnie z udziałami w nieruchomości wspólnej może zostać zaskarżone i uchylone przez sąd, gdy sąd uzna, że wodomierz nie jest elementem nieruchomości wspólnej tylko poszczególnych lokali, a zatem, że wymiana należy do właściciela. Jednak przyjęcie takiego stanowiska przez wspólnotę mieszkaniową już na wstępie jest błędem praktycznym, bo prowadzi do chaosu w przyszłych rozliczeniach. Nie każdy właściciel go wymieni, a wodomierze bez legalizacji nie mogą być urządzeniem pomiarowym. Zatem moim zdaniem wspólnota mieszkaniowa nie ma wyjścia i powinna uznać, że wodomierze są elementem nieruchomości wspólnej i podjąć stosowną uchwałę o ich wymianie przez wspólnotę mieszkaniową. Następnie w związku z brakiem jednolitej linii orzecznictwa sądów z wykonaniem uchwały należy poczekać aż minie okres do zaskarżenia uchwały przez właścicieli i dopiero po upływie tego okresu przystąpić do wykonania uchwały. Natomiast pytanie, czy wykonywać uchwałę, czy nie świadczy o braku rozeznania w zasadach działania wspólnoty mieszkaniowej, bo zakłada, że rzekomo zarząd ma możliwość realizacji lub nie uchwały. Rzeczą oczywistą jest, że rolą zarządu jest realizacja każdej uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Taka jest bezsprzecznie rola zarządu. Zatem zarząd powinien przystąpić do realizacji, natomiast rolą zarządu jest poznać powody dla których dwaj właściciele nie chcą wymiany na wodomierze radiowe oraz przekonać ich w tym między innymi, uświadamiając im zalety takich wodomierzy oraz że inne wodomierze zostaną zamontowane na ich koszt, a oni nic nie zyskają. Jeżeli nie dadzą się przekonać nie powoduje to przecież, że wodomierzy nie należy wymienić w innych lokalach.

Przypisy