Uchwała o zaliczkach

Co w przypadku skierowania sprawy na drogę sądową (windykacja należności od dłużnika) i powstałych różnic, jakie są wykazane w naliczeniach, a jakie powinny być zgodnie z uchwałą?

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jak również jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Katalog kosztów zarządu (katalog otwarty) zawarty został przy tym w art. 14 UWL. Jednocześnie, stosownie do art. 15 ust. 1 UWL, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Co istotnie zaś, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu następuje w drodze uchwały właścicieli lokali, gdyż stanowi to czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, o czym wprost stanowi art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL. Powyższe oznacza, iż właścicieli lokali obowiązuje taka wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu, jak przyjęta została uchwałą właścicieli lokali z uwzględnieniem zasad przewidzianych w art. 23 UWL i co do której to uchwały sąd nie stwierdził następnie jej nieważności w trybie art. 25 UWL. Zaznaczyć przy tym należy, iż zaskarżona uchwała podlega jednakże wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

W razie zalegania zatem przez właściciela lokalu z należącymi od niego opłatami, w toku procesu sądowego o zapłatę to zaś na wspólnocie – jako stronie wywodzącej z tego faktu skutki prawne – spoczywać zaś będzie ciężar dowodu (wykazania), kwoty zaległości, w tym: do wniesienia jakich opłat, za jakie okresy i w jakich terminach zobowiązany był dłużnik i jakie opłaty ostatecznie nie zostały wniesione. Mimo zatem ewentualnego przedstawienia zawiadomień o zmianie wysokości opłat (lub naliczeń tych opłat) wraz z dowodami ich nadania i odbioru przez właściciela, podnieść należy, iż podstawą prawną ustalenia opłat z tytułu kosztów zarządu (a właściwie ich wysokości, gdyż podstawą prawną istnienia samego obowiązku do wnoszenia opłat jest przepis art. 13 ust. 1 UWL) jest jedynie uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Właścicieli lokali obowiązuje bowiem wysokość opłat ustalona w drodze uchwały. W razie zatem różnicy pomiędzy ich wysokością oznaczoną w uchwale a wysokością opłat faktycznie naliczanych, w toku ewentualnego procesu dłużny właściciel będzie mógł skutecznie podnosić, iż wiąże go jedynie ta wysokość opłat, która wynika z uchwały (a więc niższa). Taką też wysokość – jako prawidłowo przyjętą z zachowaniem przepisów UWL – przyjąć powinien dla ustalenia kwoty zaległości sąd orzekający w sprawie. Jedynie w sytuacji, gdyby – mimo niższej wysokości kwoty zaliczek oznaczonej w uchwale wspólnoty – właściciel lokalu uiszczał zaliczki w wysokości kwoty wyższej, oznaczonej na otrzymywanych naliczeniach, przy czym brak byłoby kwoty za pewien jedynie okres, wspólnota mogłaby wywodzić, iż o nowej wysokości opłat (mimo braku przyjęcia ich w uchwale wspólnoty) dany właściciel posiadał wiedzę i jednocześnie uznawał ją za wiążącą i obowiązującą, gdyż uiszczał opłaty przez jakiś czas w tej właśnie wysokości, jedynie zaś na skutek przyczyn leżących po jego stronie, zaprzestał ich regulowania w sposób ciągły lub też nie uiścił opłat jedynie za pewne – wyraźnie wskazane – okresy miesięczne, przy jednoczesnym uiszczeniu jednakże tych opłat za pozostałe okresy. Jednakże, taka argumentacja może spotkać się z zarzutem ze strony pozwanego, który może chociażby podnieść, iż uiszczał opłaty w wysokości oznaczonej w otrzymywanych naliczeniach na skutek błędnego przyjęcia, iż opłaty takie faktycznie go obowiązują, zaś po ustaleniu, że tak nie jest (brak uchwały wspólnoty), zaprzestał ich uiszczania w kwocie nieznajdującej podstawy wynikającej z uchwały.

W takiej sytuacji, istnieje zaś duże prawdopodobieństwo graniczące wręcz z pewnością, iż zasądzona zostałaby ostatecznie suma opłat zaległych z uwzględnieniem jednakże ich wysokości ustalonych zgodnie z wiążącą w tymże zakresie oraz okresie, uchwałą właścicieli lokali (a więc w wysokości niższej, niż wskazywały na to naliczenia opłat).