Udostępnianie części wspólnej zgodnie z przepisami prawnymi

Pytanie:

W budynku wielosegmentowym (segmenty połączone ze sobą tworzą wielobok z patio w środku), jeden z segmentów (najwyższy z dostępem do windy) posiada zewnętrzne antresole, które służą do dostępu do lokali mieszkalnych położonych na poszczególnych piętrach tego segmentu, ale także do segmentów sąsiadujących.

Na pierwszym poziomie segmentu antresola nie łączy sąsiadujących segmentów i lokatorzy tego poziomu (sześć lokali) zamknęli zewnętrzny dostęp do antresoli. Faktycznie służy ona wyłącznie mieszkańcom lokali usytuowanych w tym segmencie na pierwszym poziomie. Lokatorzy zamknęli dostęp do tego poziomu wiele lat temu. Problem dostępu powstał przy zmianie lokatorów. Ostatecznie lokatorzy uzyskali konsensus w temacie dostępu, ale pozostała sprawa  zasad użytkowania części wspólnej w tym odpłatności za te użytkowanie.

Propozycja zastosowania odpłatności za powierzchnię wspólną dostępną dla sześciu lokali spotkała się z dużym niezadowoleniem.

Pomijam temat bezpieczeństwa pożarowego, bo to aktualnie jest audytowane i raczej będzie możliwość ograniczenia dostępu dla innych mieszkańców bez konsekwencji zaburzenia bezpieczeństwa p/poż.

Zarząd WM ma dylemat jak rozwiązać problem użytkowania części wspólnej tej części segmentu, zwłaszcza, że część mieszkańców użytkujących inne części wspólne naszej Wspólnoty do swojej dyspozycji płaci na ich użytkowanie. Proszę o propozycję rozwiązania problemu udostępniania części wspólnej zgodnie z przepisami prawnymi.

Co radzi ekspert?

Na wstępie podkreślić należy, iż – co do zasady oczywiście – wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej mają takie same prawo do korzystania z tej nieruchomości, jak pozostali współwłaściciele. Prawa tego nie mogą samowolnie ograniczać zaś lub wyłączać swoim działaniem niektórzy z pozostałych współwłaścicieli. Stosownie bowiem do art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), każdy właściciel lokalu ma – co do zasady - prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przyjmuje się wobec tego, że sposób korzystania z nieruchomości wspólnej powinien być ukształtowany w taki sposób, aby każdy z właścicieli lokali mógł swobodnie używać części wspólnych wraz z innymi właścicielami w sposób zapewniający prawidłowe korzystanie z lokalu. Analogiczna zasada wynika z art. 206 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

W razie naruszenia praw współwłaściciela w tym zakresie, może on dochodzić zaś roszczeń na podstawie art. 222 §1 w zw. z art. 206 KC.  Każdy bowiem współwłaściciel, którego uprawnienie do współkorzystania zostało naruszone, może na podstawie art. 222 § 1 KC w związku z art. 206 KC dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania. Gdy natomiast ze względu na charakter rzeczy wspólnej wykonywanie posiadania zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, współwłaściciel pozbawiony posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela może wystąpić do sądu o podział rzeczy wspólnej do korzystania.

W doktrynie i orzecznictwie dopuszcza się bowiem możliwość ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby niektóre jej elementy były wykorzystywane wyłącznie przez konkretnych właścicieli z wyłączeniem innych spośród nich (tzw. podział quoad usum). Podział do wyłącznego korzystania nie może jednakże obejmować tych części nieruchomości wspólnej, które są niezbędne do korzystania ze wszystkich lokali w budynku, do których zaliczyć należy w szczególności dźwigi osobowe (windy), schody umożliwiające poruszanie się między piętrami czy wspólne części korytarzy. Jako objęte współwłasnością przymusową konieczną nie mogą one bowiem stanowić przedmiotu korzystania jedynie wybranych właścicieli. Jak wyjaśnił to jednak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 03.10.2003 r. (III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej wchodzą także i takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie jest już tak silny, a przede wszystkim nie jest konieczny. Ponieważ w odniesieniu do tego typu elementów nieruchomości wspólnej nie ma żadnych przeszkód, aby dokonać zniesienia ich współwłasności, to tym bardziej nie powinno być uznane za niedopuszczalne przeprowadzenie w tym zakresie podziału quoad usum.

Podział quoad usum stanowi przy tym najprostszą, najszybszą i najmniej kosztowną formę zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, w drodze przyznania jednemu lub niektórym z właścicieli lokali uprawnienia do wyłącznego korzystania z części tej nieruchomości.

Po pierwsze, podział nieruchomości wspólnej do korzystania nie stanowi ingerencji w przysługujące właścicielom lokali udziały w nieruchomości wspólnej, których wielkość nadal pozostaje niezmieniona.
Po drugie - podział quoad usum - w przeciwieństwie do zniesienia współwłasności, nie jest definitywny i może podlegać zmianom w zależności od zmieniających się okoliczności (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12.04.1973 r., III CZP 15/73). Zatem w sytuacji, w której właściciele lokali zdecydują o innym ukształtowaniu sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, możliwe będzie nie tylko dokonanie modyfikacji, ale również i całkowite zniesienie ustalonego sposobu korzystania. Stosunkowo zaś nieuciążliwy sposób powrotu do ustawowego ukształtowania zasad korzystania z nieruchomości wspólnej wydaje się eliminować ewentualne zagrożenie dla pozostałych właścicieli płynące z pochopnie dokonanego podziału nieruchomości do korzystania. Po trzecie, dokonanie podziału quoad usum wymaga jedynie podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na dokonanie tego podziału oraz zawarcia umowy określającej sposób jego dokonania, osobę uprawnioną do wyłącznego korzystania z tak wydzielonej części nieruchomości wspólnej na skutek podziału, jak też – fakultatywnie – ustalającej odpłatność za ustanowienie podziału i korzystanie na skutek jego dokonania przez danego właściciela lokalu z części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli (w formie np. opłaty jednorazowej lub stałych opłat okresowych).

O dopuszczalności podziału quoad usum w powyższym kształcie wypowiedział się przy tym wprost Sąd Najwyższy, który stwierdził, że właściciel lokalu może korzystać z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej, przy czym określenie zasad takiego korzystania następuje w drodze umowy zawartej przez tego właściciela ze wspólnotą mieszkaniową (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19.06.2007 r., III CZP 59/07). Podział quoad usum uzasadnia zarazem odstępstwo od zasad udziału w pożytkach i przychodach jak również zasad podziału wydatków i ciężarów określonych w art. 12 ust. 2 UWL (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12.12.2017 r., I ACa 589/17).

Kolejnym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości wspólnej na rzecz współwłaściciela tej nieruchomości będącego zarazem właścicielem nieruchomości lokalowej (nieruchomości władnącej). Jak wskazał to bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20.10.2005 r. (IV CK 65/05), nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest właściciel nieruchomości władnącej. Wspólnota mieszkaniowa może zatem w drodze uchwały wyrazić zgodę i udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności na nieruchomości wspólnej. Tak udzielone pełnomocnictwo (większością głosów) odnosi zaś skutek w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, także i tych, którzy nie głosowali lub głosowali przeciwko takiej uchwale. Przepis art. 199 KC nie znajduje w tym przypadku zastosowania (vide: wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 23.05.2014 r., II Ca 1268/13).