Usunięcie usterek w ramach rękojmi

Co radzi ekspert?

Mając na uwadze, że art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), stanowiący, iż: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są tylko te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, w orzecznictwie wyjaśnia się, że pojęciu „użytku” na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 UWL nadać należy szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Jak podkreślił to przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3.10.2003 r. (III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej mogą zatem wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa (w tym schody, poręcze, okna na klatkach), ściany zewnętrzne lub dach. W orzecznictwie wyróżnia się tu również: fundamenty, wejścia (w tym drzwi) do klatek schodowych, wiatrołapy, korytarze, bramy wjazdowe do boksów garażowych itp. Ponadto częściami budynku, wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej i objętymi współwłasnością udziałową właścicieli lokali, mogą być (o ile nie stanowią pomieszczeń przynależnych lub odrębnych nieruchomości lokalowych, co jest zasadą) piwnice, garaże itp. Do urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej można z kolei zaliczyć - o ile służą one do użytku wspólnego właścicieli lokali - ujęcia wody (np. do utrzymania zieleni na gruncie wspólnym), zewnętrzne urządzenia domofonów, windy, czy też ogrodzenie nieruchomości wspólnej. Ponadto, w skład nieruchomości wspólnej wchodzi także instalacja c.o. zasilająca energią cieplną cały budynek, tj. lokale i części wspólne budynku (vide: uchw. SN z dnia 28.8.1997 r., III CZP 36/97), wspólne wodociągi, układ kanalizacyjny, instalacje elektryczne itp.

Oznacza to, że podmiotem legitymowanym czynnie w razie sporu z wykonawcą dachu (jego konstrukcji lub pokrycia dachowego) będzie wspólnota mieszkaniowa, jako ogół właścicieli lokali, gdyż spór ten dotyczyć będzie części nieruchomości wspólnej.

Stosownie zaś do art. 556 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Jednocześnie, poprzez odesłanie zawarte w art. 656 §1 KC w zw. z art. 638 §1 KC, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, tj. powołany już wyżej art. 556 i nast. KC.

W razie zatem wystąpienia wady nieruchomości, zamawiającemu przysługuje uprawnienie do skorzystania z roszczeń przysługujących mu z ustawowej rękojmi za wady oraz z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych. Co jednak istotne, stosownie do art. 568 §1 KC, wykonawca obiektu odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu (odebraniem obiektu lub wykonanych robót przez zamawiającego).

Mając zatem na uwadze, iż przebudowa budynku wraz z wykonaniem nowej konstrukcji dachu miała miejsce w 2000 r., uznać należy, iż – co do zasady – roszczenia z tytułu rękojmi uległy przedawnieniu z uwzględnieniem poprzednio obowiązującej treści art. 568 §1 KC, który do dnia 24.12.2014 r. przewidywał jeszcze krótszy, gdyż 3-letni termin przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.