Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

14 września 2021

Uszczelnienie przeciekającego dachu a odpowiedzialność właściciela lokalu mieszkalnego

0 11

Pytanie: Wspólnota mieszkaniowa w uchwale sprzed ok. 15 lat wyraziła zgodę na utworzenie, przez jednego z właścicieli tarasu na pokryty papą dachu budynku magazynowego przyległego do budynku mieszkalnego i wykorzystywanego przez lokal użytkowy wchodzący w skład wspólnoty. Nawierzchnię tarasu wykonano z płytek ceramicznych ułożonych na papie. Obecnie dach w tym miejscu przecieka i jest podejrzenie, że wskutek degradacji zaprawy pomiędzy płytkami oraz degradacji papy pod nimi. Właściciel uchyla się od usunięcia przyczyny tych przecieków. Czy wspólnota może wykonać zastępcze usunięcie płytek i uszczelnienie dachu, a kosztami obciążyć właściciela lokalu mieszkalnego władającego tarasem, czy odwrotnie może być zaskarżona do sądu o odszkodowanie za zniszczenie mienia?

Co radzi ekspert?

Na wstępie podkreślić należy, iż – co do zasady oczywiście – wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej mają takie same prawo do korzystania z tej nieruchomości, jak pozostali współwłaściciele. Prawa tego nie mogą samowolnie ograniczać zaś lub wyłączać swoim działaniem niektórzy z pozostałych współwłaścicieli. Stosownie bowiem do art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), każdy właściciel lokalu ma – co do zasady - prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przyjmuje się wobec tego, że sposób korzystania z nieruchomości wspólnej powinien być ukształtowany w taki sposób, aby każdy z właścicieli lokali mógł swobodnie używać części wspólnych wraz z innymi właścicielami w sposób zapewniający prawidłowe korzystanie z lokalu. Analogiczna zasada wynika z art. 206 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

POLECAMY

W razie naruszenia praw współwłaściciela w tym zakresie, może on dochodzić zaś roszczeń na podstawie art. 222 §1 w zw. z art. 206 KC.  Każdy bowiem współwłaściciel, którego uprawnienie do współkorzystania zostało naruszone, może na podstawie art. 222 § 1 KC w związku z art. 206 KC dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania. Gdy natomiast ze względu na charakter rzeczy wspólnej wykonywanie posiadania zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, współwłaściciel pozbawiony posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela może wystąpić do sądu o podział rzeczy wspólnej do korzystania.

W doktrynie i orzecznictwie dopuszcza się bowiem możliwość ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby niektóre jej elementy były wykorzystywane wyłącznie przez konkretnych właścicieli z wyłączeniem innych spośród nich (tzw. podział quoad usum). Podział do wyłącznego korzystania nie może jednakże obejmować tych części nieruchomości wspólnej, które są niezbędne do korzystania ze wszystkich lokali w budynku, do których zaliczyć należy w szczególności dźwigi osobowe (windy), schody umożliwiające poruszanie się między piętrami czy wspólne części korytarzy. Jako objęte współwłasnością przymusową konieczną nie mogą one bowiem stanowić przedmiotu korzystania jedynie wybranych właścicieli. Jak wyjaśnił to jednak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 03.10.2003 r. (III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej wchodzą także i takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie jest już tak silny, a przede wszystkim nie jest konieczny. Ponieważ w odniesieniu do tego typu elementów nieruchomości wspólnej nie ma żadnych przeszkód, aby dokonać zniesienia ich współwłasności, to tym bardziej nie powinno być uznane za niedopuszczalne przeprowadzenie w tym zakresie podziału quoad usum.

Przyjmując zatem, że uchwałą wyrażającą zgodę na utworzenie - przez jednego z właścicieli lokali -tarasu na pokrytym papą dachu budynku magazynowego przyległego do budynku mieszkalnego i wykorzystywanego przez lokal użytkowy wchodzący w skład wspólnoty, wspólnota ta de facto dokonała dorozumianego podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej, upoważniając właściciela lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania z tej części nieruchomości wspólnej (dachu budynku magazynowego stanowiącego część wspólną nieruchomości), to uznać należy, że uprawniony z tytułu quoad usum odpowiada za utrzymanie oddanej mu do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej, w należytym stanie technicznym. Uprawniony z tytułu podziału quoad usum może bowiem – z wyłączeniem innych osób – korzystać z danej części rzeczy, a zatem ja używać, pobierać pożytki, ale również ma obowiązek dbać o nią i ponosić koszty związane z jej utrzymaniem.

W razie nieusunięcia uszkodzeń, powodujących przecieki, wspólnota może wystąpić zaś do sądu w trybie art. 480 §1 KC z żądaniem upoważnienia jej przez sąd do wykonania koniecznych napraw na koszt właściciela lokalu uprawnionego z tytułu quoad usum. W razie zatem niewykonania napraw w terminie wyznaczonym w wezwaniu skierowanym przez wspólnotę, wspólnocie tej będzie przysługiwała możliwość skorzystania z wykonawstwa zastępczego na koszt i ryzyko właściciela lokalu korzystającego z tarasu za zezwoleniem sądu wydawanym w oparciu o art. 480 § 1 KC. Dodatkowo, zgodnie z art. 480 §3 KC w wypadkach nagłych wierzyciel może również - zachowując roszczenie o naprawienie szkody - wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił. Powyższe przepisy pozwalają zatem na usunięcie wad innym podmiotom na koszt i ryzyko dłużnika. Jak wskazuje się to jednak w orzecznictwie, okolicznościami upoważniającymi wierzyciela do wykonania zobowiązania bez upoważnienia sądu będą jedynie zdarzenia nadzwyczajne (np. sytuacja awaryjna, zagrażająca życiu, zdrowiu lub powstaniu poważnej szkody), lub sytuacja, gdy niepodjęcie wymaganych czynności będzie groziło niebezpieczeństwem zwiększenia rozmiaru lub nawet powstania nowej szkody (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15.04.2015 r., V ACa 953/14; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 05.05.2005 r., VI ACa 1087/04). Wykonanie zobowiązania w takich okolicznościach odbywa się zaś wówczas na ryzyko wierzyciela, który musi udowodnić nadzwyczajność sytuacji upoważniającej go do działania bez uprzedniego upoważnienia.

Jak wyjaśnił to przy tym Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19.04.2019 r. (II CSK 517/18), istotą zastępczego wykonania jest bowiem podjęcie przez wierzyciela czynności zmierzających do wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią, tj. zaspokojenie interesu wierzyciela w wypadku, gdy dłużnik jest w zwłoce ze spełnieniem świadczenia. Zastępcze wykonanie zmierza więc do realizacji celu zobowiązania dłużnika przez samego wierzyciela i w związku z tym jest dokonywane na jego koszt. Jeżeli wierzyciel zdecyduje się zatem wystąpić z roszczeniem niepieniężnym o upoważnienie go do wykonania czynności zamiast dłużnika w drodze odrębnego procesu opartego na art. 480 §1 KC, to wówczas od razu uzyska upoważnienie do zastępczego wykonania czynności, lecz będzie musiał następnie wystąpić z roszczeniem o zwrot kosztów takiego zastępczego wykonania, gdy czynność tę zastępczo wykona, lub też na podstawie art. 1049 §1 ustawy z dnia 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1460 ze zm.) żądać przyznania mu sumy potrzebnej do wykonania tej czynności w trybie egzekucji (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 04.10.2013 r., I ACa 788/12).

Przypisy