Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

6 lutego 2019

W małej wspólnocie mieszkaniowej do podjęcia czynności zmierzającej do zachowania wspólnego prawa wymagany jest brak sprzeciwu pozostałych właścicieli lokali. Proszę o informację w jaki sposób należy udowodnić, że takiego sprzeciwu nie wniesiono. Czy

0 99
W małej wspólnocie mieszkaniowej do podjęcia czynności zmierzającej do zachowania wspólnego prawa wymagany jest brak sprzeciwu pozostałych właścicieli lokali. Proszę o informację w jaki sposób należy udowodnić, że takiego sprzeciwu nie wniesiono. Czy powiadomienie członków wspólnoty o zamiarze wykonania określonej czynności i brak reakcji z ich strony można uznać za brak sprzeciwu.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi w odróżnieniu od dużych wspólnot zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma zarządu i nieruchomością wspólną zarządzają wszyscy właściciele. Każdy właściciel lokalu jest „zarządcą” i może podejmować czynności zarówno zwykłego zarządu jak i przekraczające zwykły zarząd. To zupełnie odmienny sposób zarządu niż w dużych wspólnotach gdzie pojedynczy właścicieli nie może podejmować czynności w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. W małej wspólnocie nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania. Większość takich wspólnot nie jest rejestrowana i nie prowadzi żadnej księgowości. Właściciele lokali podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Ponadto każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności i dochodzić roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności takie nazywane są czynnościami zachowawczymi .Jak wynika z orzecznictwa sądowego do tej kategorii czynności należą wszelkie działania mające na celu zachowanie wspólnego prawa np. zlecenie pilnej doraźnej naprawy dachu ale już nie jego wymiana na nowy, Na przykład w wyroku z dnia 29.09.2014 roku sygn.akt. I C 433/14 Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie uznał, że tylko wykonanie czynności zachowawczej uprawnia każdego z właścicieli do jej wykonania bez zgody pozostałych. W związku z tym remont dachu wymaga zgody wszystkich właścicieli lub zgody sądu w przypadku braku jednomyślności chyba, że roboty budowlane mają na celu naprawienie doraźne dachu aby uniemożliwić zalewanie nieruchomości i są podejmowane z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia ludzi lub bezpieczeństwo mienia. W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa wystąpiła o zasądzenie od pozwanych właścicieli lokali w ma...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy