W małej wspólnocie mieszkaniowej znajdują się 3 lokale, których właścicielami są osoby fizyczne oraz 4 lokale, których właścicielem jest gmina. Administratorem budynku jest Zakład Budynków i Lokali Komunalnych czyli instytucja zależna od gminy. Z uwagi n

Zgłoszone zapytanie dotyczy newralgicznej kwestii, różnorako interpretowanej w doktrynie i orzecznictwie na przestrzeni wielu lat, a dotyczącej oceny czy wybór zarządcy nieruchomości (administratora) i podpisanie z nim umowy stanowi czynność zwykłego zarządu czy też czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Za uzasadniony należy uznać pogląd, zgodnie z którym wybór zarządcy oraz podpisanie umowy o zarządzanie nieruchomością jest czynnością zwykłego zarządu nieruchomością, jednakże ustalenie wynagrodzenia tegoż zarządcy należy już do katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zdaniem piszącego należy jednak zauważyć, że z uwagi na to, że wspólnoty mieszkaniowe przyjmują/uchwalają roczne plany budżetowe, to w przypadku zawarcia umowy o zarządzanie/administrowanie nieruchomością z nowym zarządcą obowiązek podjęcia uchwały w przedmiocie określenia wysokości wynagrodzenia aktualizować się będzie tylko wówczas, gdy ustalone w umowie wynagrodzenie byłoby wyższe aniżeli określone w przyjętym planie budżetowym/gospodarczym wspólnoty. Oczywiście należy wskazać, że jeśli gmina jest w posiadaniu ponad połowy udziałów w prawie własności nieruchomości, wówczas sytuacja komplikuje się w sposób znaczący, albowiem właściciele mniejszościowi nie mogą samodzielnie decydować w kwestiach zarządu nieruchomością, nie mogą również korzystać z narzędzia przewidzianego w art. 199 KC (tutaj wymóg posiadania co najmniej 50% udziału). W zaistn...