Witam, Wspólnota Mieszkaniowa wystąpiła do Nas z wnioskiem o zarządzanie nieruchomością składającą się z 44 lokali mieszkalnych i 17 miejsc na hali garażowej pod budynkiem. Budynek posiada windę oraz CO z sieci miejskiej. Jak ustalić stawki za zarządz

W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu, będącego członkiem wspólnoty wyróżnia się dwie kategorie wydatków, tj. 1) koszty zarządu nieruchomością wspólną 2) wydatki związane z utrzymaniem lokalu w których wspólnota pośredniczy (dostawa mediów do poszczególnych lokali np. woda, energia cieplna). Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. Zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie tego udziału następuje w akcie notarialnym ustanowienia jego odrębnej własności i podlega wpisowi w księdze wieczystej, a zarząd związany jest tymi zapisami i nie ma prawa do samodzielnego liczenia tego udziału. Np. udział związany z lokalem wynosi 12343/123455 części czyli w liczniku powierzchnia lokalu 123,43m2 w mianowniku 1234,55m2 powierzchnia wszystkich lokali w nieruchomości. Suma wszystkich udziałów wszystkich lokali w nieruchomości ma sprowadzać się do jedności. Składniki drugiej kategorii wydatków to wydatki ponoszone przez właściciela związane z utrzymaniem jego lokalu najczęściej chodzić będzie o tzw. media (np. energia cieplna, woda), które rozliczane są za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej na podstawie uchwalonych regulaminów. Zarząd Wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez Wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadcze...