0
829
Witam, wysłaliśmy do dewelopera w ramach rękojmi pismo jak poniżej (mieszkaniec lokalu 44 skarżył się na przedostające się zapachy): "Administrator nieruchomości informuje o wykonaniu komina wentylacyjnego w pionie pomiędzy lokalami 44 a 45 niezgodnie ze sztuka budowlaną. Nieprawidłowość objawia się nieszczelnością, która skutkuje przedostawaniem się „zapachów” między lokalami i ciągiem zwrotnym. Zostało to potwierdzone w okresowym badaniu (poprzednie badania również wykazywały nieprawidłowość, jednak uciążliwość była niewielka ze względu na niezupełne wykorzystanie wentylacji i znikome skutki), a dodatkowo potwierdzone obrazem z kamery inspekcyjnej. Powyżej stropu nad ostatnimi lokalami widoczne jest zastosowanie spiro rury oraz piany montażowej, przez które występują nieszczelności. Do pisma dołączamy zdjęcia. W wyniku okresowej kontroli przewodów wentylacyjnych w kuchni i w łazience mieszkania nr 44 kominiarz stwierdził odwrotny ciąg przewodu wentylacyjnego w kuchni po sprawdzeniu kominów ponad dachem. Szczegółowa opinia wraz ze zdjęciami stanowi załącznik do niniejszego pisma. Wyżej wymieniona opinia była już Panu przesyłana w piśmie z dn. 01.10.2020. Administrator na podstawie Art. 568. KC zgłasza powyższą wadę z tytułu rękojmi i prosi o niezwłoczne usunięcie." Po inspekcji kamerą zauważyliśmy również ingerencję osób trzecich (z innego lokalu), które chciały wpiąć się do nieswojej instalacji wentylacyjnej (nie wspominaliśmy póki co o tym w wysłanym piśmie). W jaki najskuteczniejszy sposób możemy wyegzekwować naprawy od dewelopera w ramach rękojmi? A jeśli deweloper uzna ingerencję osób trzecich - czy możemy również egzekwować naprawy od mieszkańca, który wpiął się bezprawnie do wentylacji? Jeśli wady nie zostaną usunięte, proszę o opinię zastosowania art. 556 i 665 kodeksu cywilnego ws. obniżenia ceny i zwrotu poniesionego kosztu zakupu mieszkania wobec dewelopera.
Stosownie do art. 556 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: KC), sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Jednocześnie, poprzez odesłanie zawarte w art. 656 §1 KC w zw. z art. 638 §1 KC, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, tj. powołany już wyżej art. 556 i nast. KC. W razie zatem wystąpienia wady nieruchomości, jej nabywcy przysługuje uprawnienie do skorzystania z roszczeń przysługujących mu z ustawowej rękojmi za wady oraz z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych. Jak podkreśla się to jedynie w tym miejscu w orzecznictwie, pamiętać należy, że reżim odpowiedzialności z tytułu rękojmi aktualizuje się dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży (wydania rzeczy w wykonaniu tej umowy). Swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady kupujący realizuje poprzez zgłoszenie wady sprzedawcy. Stosownie przy tym do art. 568 §2 KC, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jednakże, jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem – odpowiednio 5 lat, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu, o ile chodzi o wady nieruchomości. Terminy rękojmi są zaś następujące: 2 lata oraz 5 lat - gdy wady dotyczą nieruchomości. W powyższych okresach stwierdzona wada przedmiotu sprzedaży uprawnia zatem do zgłoszenia przez kupującego roszczeń z tytułu rękojmi za wady. Zgodnie ze stanowiskiem reprezentowanym w doktrynie i orzecznictwie, przy tym również popartym wyjaśnieniami UOKiK, stwierdzoną wadę - w ramach odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi – można zgłosić w dowolnej formie, przy czym dla celów dowodowych wskazuje się, by zgłoszenie to miało jednakże formę pisemną. Żaden przepis prawa nie wymaga również, aby kupujący osobiście musiał zawiadomić sprzedawcę o wadzie. Tym samym, kupujący może uczynić zadość swojemu obowiązkowi również np. za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Sposób powia...
Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem
