Wspólnota jest właścicielem budynku i gruntu pod nim. Teren jest niewiele większy niż obrys budynku, chcemy od Miasta odkupić ok.15 arów pod garaże i parking. Czy możemy dokonać zapłaty z funduszu remontowego? Zakupioną działką chcemy uwłaszczyć po 1/24 w

Należy odróżnić dwie sytuacje : - nabycie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową czyli powiększenie nieruchomości wspólnej zwłaszcza gdy działka jest po obrysie budynku od - nabycia nieruchomości przez poszczególnych właścicieli co prowadzi do powstania odrębnej nieruchomości nie mającej nic wspólnego z nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej Jeżeli wszyscy właściciele lokali chcieliby nabyć udziały w tej nieruchomości albo każdy z nich musiałby zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego i pokryć koszty z tym związane albo każdy z właścicieli musiałby udzielić pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego jednej osobie na przykład zarządcy, który następnie w ich imieniu zawarłby umowę nabycia udziałów. W jednym i drugim przypadku to spore koszty ale przede wszystkim bardzo złe rozwiązanie sytuacji dla zarządzania w przyszłości tymi terenami przyległymi. Należy zwrócić uwagę, że w związku z takim sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości powstaną dwie odrębne nieruchomości : nieruchomość wspólna pod budynkiem oraz nieruchomość stanowiąca tereny przyległe. Należy zwrócić uwagę, że do zarządu nieruchomościami wspólnymi stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, natomiast do terenów przyległych mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, gdyż nie jest to część nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej ani też nie jest to odrębna wspólnota mieszkaniowa. Jest to nieruchomość lub nieruchomości będące współwłasnością określonych osób uregulowane w kodeksie cywilnym. Zgodnie z kodeksem cywilnym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów w nieruchomości i to chyba jedyna taka sama zasada jak w ustawie o własności lokali. W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają nieruchomością sami. Ponadto jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W przypadku nieruchomości będącej współwłasnością nie ma też uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania obowiązującej we wspólnocie mieszkaniowej. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Dużo lepszym wyjściem jest nabycie tej nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową i w ten sposób powiększenie nieruchomości wspólnej gdyż wówczas nieruchomość ta wejdzie w skład nieruchomości wspólnej a nie będzie oddzielną nieruchomością i wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zarządzać nią tak jak dotychczasową nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać nieruchomości do własnego majątku ale powinno być to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 roku sygn.akt III CZP 65/07, która ma moc zasady prawnej. Przed powyższą uchwałą w praktyce i orzecznictwie sądów występowały poważne kontrowersje co do sytuacji prawnej, a konkretnie możliwości nabywania przez wspólnotę mieszkaniową nieruchomości. Obecnie uznaje się, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a zatem, w myśl art. 331 kodeksu cywilnego jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Wspólnota mieszkaniowa, będąca osobą ustawową ze względu na funkcję jaką spełnia, może posiadać majątek tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb związanych z zarządem nieruchomością wspólną (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2006 r., III CZP 5/06, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 lutego 2006 r., I ACa 778/05). Zgodnie z art. 6 zdanie drugie ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Takie sformułowanie należy uważać za równoznaczne ze stwierdzeniem, że wspólnota może być podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, a to odpowiada powszechnie przyjmowanej definicji zdolności prawnej. Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków np. nabycie własności nieruchomości, to po podjęciu uchwały wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa zaprotokołowanej przez notariusza, zarząd zawiera umowę w formie aktu notarialnego, w wyniku której wspólnota staje się właścicielem nieruchomości. W latach 90-tych XX wieku częstą praktyką przy dokonywaniu wyodrębnienia własności lokali było wydzielanie działki pod budynkiem, która odpowiadała jedynie obrysowi budynku. W związku z tym grunt stanowiący najbliższe otoczenie bloku nie stanowił nieruchomości wspólnej i nie mógł być wykorzystany pr...