Brak wyników

Pytanie do eksperta

12 marca 2018

Wspólnota mieszkaniowa składa się z 8 budynków posadowionych na tej samej działce. 4 z nich to budynki czterolokalowe ze wspólną klatką schodową, pozostałe 4 to zabudowa szeregowa z 4 domami w 1 segmencie, z których każde ma odzielne wejście. Wszyscy wła

0 1833
Wspólnota mieszkaniowa składa się z 8 budynków posadowionych na tej samej działce. 4 z nich to budynki czterolokalowe ze wspólną klatką schodową, pozostałe 4 to zabudowa szeregowa z 4 domami w 1 segmencie, z których każde ma odzielne wejście. Wszyscy właściciele wnoszą zaliczki na utrzymanie części wspólnych np. utrzymanie terenów zielonych, wywóz szamba, wspólna energia elektryczna itp. Nierozwiązana pozostaje kwestia remontów. Wspólnota nie ma wyodrębnionego funduszu remontowego. W przypadku omawianego osiedla właściciele domów szeregowych wykonywali remonty np. dachu czy elewacji na własny koszt (niejako ten dach, czy elewacja konkretnego domu jednorodzinnego w szeregowcu służy wyłącznie do użytku jednego właściciela). Natomiast budynki czterolokalowe z klatkami schodowymi wykazują potrzeby remontowe jednak nie posiadają wystarczających funduszy. Pytanie 1: Czy legalne jest podjęcie uchwały regulującej kwestie finansowania remontów na osiedlu, która zezwalałaby na utworzenie tzw. subkont na rachunku ogólnym wspólnoty, dedykowanych poszczególnym budynkom? Pytanie 2: Czy za pośrednictwem wspólnoty można zaciagnąć kredyt na sfinansowanie remontu danego budynku, przy czym raty pokrywane będą tylko ze środków subkonta nieruchomości remontowanej (oczywiście jeżeli bank dopuści takie rozwiązanie) ?

Podstawą określenia zasięgu każdej wspólnoty mieszkaniowej jest działka lub działki geodezyjne stanowiąca jedną nieruchomość wspólną. Jeżeli zatem na jednej nieruchomości znajdzie się więcej niż jeden budynek to wszystkie te budynki stworzą jedną wspólnotę mieszkaniową. Należy zwróć uwagę, że z reguły tworzy się wspólnoty jednobudynkowe i ma to swoje praktyczne uzasadnienie. Za powstaniem wspólnot wielobudynkowych powinno przemawiać tylko wyjątkowe położenia budynków wspólnoty mieszkaniowej uniemożliwiające podział nieruchomości, czy związanie gospodarcze budynków. We wspólnocie mieszkaniowej są dwa rodzaje nieruchomości. Nieruchomość wspólna zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową, której koszty utrzymania ponosi wspólnota mieszkaniowa i wyodrębnione lokale zarządzane przez ich właścicieli, których koszty utrzymania ponoszą ich właściciele. Co stanowi odrębne lokale wynika z aktów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali oraz towarzyszących im inwentaryzacji wraz z rzutami kondygnacji. Wszystkie pozostałe elementy, które nie zostały przypisane do lokali stanowią nieruchomość wspólną nawet jeżeli korzysta z nich tylko jeden właściciel. Czy za remont korytarza w budynku wielolokalowym na ostatniej kondygnacji koszty ma ponosić tylko właściciel lokalu na tej kondygnacji bo tylko on jej używa ?? To niby dlaczego koszty remontu dachu czy elewacji w budynku w zabudowie szeregowej ma ponosić tylko właściciel lokalu w tej szeregówce. Przecież w przypadku wydzielenia lokali w takim budynku nie masz do czynienia z pojedynczymi budynkami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej jak błędnie zakładasz tylko z jednym budynkiem z kilkunastoma lokalami. W konsekwencji właściciel lokalu w szeregowce który remontuje dach czy elewacje zachowuje się tak irracjonalnie jak właściciel lokalu w budynku wielolokalowym który remontuje dach nad swoim lokalem czy elewacje wokół swojego balkonu. Jest to absurdalne działanie jak i twierdzenie, że obciąża go taka naprawa. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym. Zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w ni...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy