Brak wyników

Pytanie do eksperta

12 lipca 2021

Wyegzekwowanie zadłużenia jednego z właścicieli lokali

0 732

Pytanie: Utworzyliśmy fundusz prawny z myślą o wyegzekwowaniu zadłużenia jednego z właścicieli lokali. Jesteśmy firmą administrującą od połowy zeszłego roku, jednak zadłużenie sięga również wcześniejszego okresu. Z tym, że na tej Wspólnocie Mieszkaniowej Zarząd sam sprawował władzę, nie były wykonywane coroczne spotkania a od początku istnienia Wspólnoty obowiązywał pierwszy plan gospodarczy podjęty jeszcze w obecności dewelopera. Z tym, że na tym planie gospodarczym napisane jest, że obowiązuje on od 01.07.2015 do 01.07.2016, potem nie były podejmowane już żadne uchwały do momentu podjęcia z nami współpracy. Radca prawy mówi, że musi wykazać podstawę, na jakiej żąda spłaty zadłużenia, czyli planu gospodarczego. Moje pytanie brzmi: czy w zaistniałej sytuacji straciliśmy już jakiekolwiek szanse na odzyskanie tego długu?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), każdy właściciel zobowiązany jest m.in. uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty te składają się zaś – stosownie do art. 14 UWL – w szczególności:

REKLAMA

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają jednocześnie zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 UWL). Ustawodawca przesądził również, iż wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej – ponoszone są przez właścicieli lokali w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości (art. 12 ust. 2 UWL).

Co do zasady przy tym, wysokość kosztów zarządu daną nieruchomością wspólną wynika z podejmowanych przez właścicieli lokali, uchwał (art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL). Czynnością przekraczającą bowiem zakres zwykłego zarządu, a więc co do której wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, jest ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Nie oznacza to jednakże, iż w braku takiej uchwały, brak będzie szans na dochodzenie należnych opłat na pokrycie tych kosztów od właściciela, który żadnych opłat z tego tytułu nie wniósł. Zważyć bowiem należy, iż niewątpliwie, z samym już istnieniem wspólnoty mieszkaniowej, a tym samym wynikającym z powyższego stosunkiem współwłasności przymusowej co do wspólnej nieruchomości wiąże się istnienie kosztów i wydatków związanych z jej zarządem, które wymagają pokrycia. Powyższe wynika przy tym nie tylko z zasad doświadczenia życiowego (każda nieruchomość rodzi koszty jej utrzymania), lecz może zostać wykazane dowolnymi środkami dowodowymi – z których koszty te wynikają - w braku uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL. Można powołać tu przykładowo rachunki, czy faktury dostarczone przez dostawców mediów, koszty wynagrodzenia zarządcy/administratora, ubezpieczenia, opłaty publicznoprawne, koszty wynagrodzenia firmy sprzątającej, koszty remontów itp. Sposób zaś partycypacji w tych kosztach przez każdego z właścicieli lokali został przesądzony przez ustawodawcę w art. 12 ust. 2 UWL (koszty te właściciele ponoszą zatem w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Pamiętać przy tym bowiem należy, iż sama partycypacja w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest ustawowym obowiązkiem każdego właściciela lokalu, niezależnie nawet od tego, czy właściciele lokali ujęli te koszty w ramach podjętej przez siebie uchwały.

Jak wskazał to jednocześnie SN w wyroku z dnia 08.10.2008 r. (V CSK 133/08), nie ma przy tym żadnych podstaw prawnych do przyjęcia stanowiska, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu.

Przypisy