Wynagrodzenie zarządcy – jak je liczyć?

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jak również jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składa się zaś m.in. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 pkt 5 UWL).

Jednocześnie, udział poszczególnego właściciela lokalu w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej określa wielkość jego udziału we współwłasności tej nieruchomości wspólnej, obliczona stosownie do art. 3 ust. 3 i 5 UWL. Powyższe wynika zaś z regulacji zawartej wprost w art. 12 ust. 2 UWL, wskazującym, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, w stosunku do ich udziałów. Mając powyższe na uwadze wskazać zatem należy, iż zastosowanie – w przeważającej większości wypadków - znajdzie wobec tego art. 3 ust. 3 UWL, przewidujący, iż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada zaś stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Według przy tym stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 r. (II CKN 226/97), wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 UWL obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza jednakże konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest więc możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. Powyższe dotyczy zaś właścicieli lokali użytkowych. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 3 UWL, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej odnośnie właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.