0
815
Proszę o wyjaśnienie w sprawie rozdzielenia jednej Wspólnoty Mieszkaniowej składającej się z trzech odrębnych budynków i utworzenie trzech osobnych Wspólnot. Każdy z budynków jest posadowiony na odrębnych działkach. W skład Wspólnoty wchodzą więc te trzy działki i dodatkowo czwarta mała działka na której posadowiona jest stacja trafo. Na jednej z działek z budynkiem posadowione są dodatkowo garaże, z których korzystają również właściciele pozostałych działek. Garaże są tylko do wyłącznego korzystania. Jakie procedury są możliwe w celu wyodrębnienia w tym przypadku trzech Wspólnot? Czy nowopowstałe Wspólnoty mogą być współwłaścicielem działki ze wspólną stacją trafo? Co zrobić z garażami, której wspólnocie je przypisać? Obecnie wszystkie działki są współwłasnością wszystkich mieszkańców w jednakowym udziale dla każdego wynoszącym 1/24 (3 x 8 lokali mieszkalnych). Działki są oczywiście różnej wielkości. Czy jest jakaś możliwość wyodrębnienia nowych trzech Wspólnot? Jeśli tak, to jakie kroki powinny być podjęte?
Co radzi ekspert?
Stosownie do art. art. 5 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), ustawodawca dopuścił możliwość podziału wspólnoty mieszkaniowej, odnośnie tych wspólnot, które ukonstytuowały się w więcej niż jednym budynku położonym na tej samej nieruchomości. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. Powyższe stanowi zarazem dopuszczony ustawowo wyjątek od zakazu znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej (tj. współwłasności przymusowej), tak długo jak długo trwa odrębna własność lokali. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 UWL, nieruchomość wspólna objęta jest przymusową współwłasnością właścicieli lokali, gdyż udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu i - co do zasad – tak długo jak trwa odrębna własność lokali, nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej.
W ramach podziału nieruchomości uregulowanego w art. 5 ust. 2 UWL, wyróżnia się obecnie dwa warianty, tj.:
- wariant związany z usytuowaniem na nieruchomości wspólnej kilku budynków (więcej niż jednego), gdzie lokale wyodrębniono jednakże tylko w jednym budynku, oraz
- wariant związany z wyodrębnieniem lokali w kliku budynkach (w każdym z nich) położonych na nieruchomości wspólnej, a więc zmierzający do podziału dotychczasowej wspólnoty mieszkaniowej i powstaniu kilku mniejszych wspólnot.
Tak też, w drugim wariancie, tj. gdy w kilku budynkach (tj. w każdym z nich) położonych na nieruchomości wspólnej wyodrębniono lokale, konsekwencją zastosowania regulacji zawartej w art. 5 ust. 2 UWL będzie podział dotychczasowej wspólnoty mieszkaniowej i powstanie kilku, zarazem mniejszych - i odrębnych od siebie - wspólnot. Podział wspólnoty jest bowiem w tym przypadku skutkiem podziału nieruchomości wspólnej, co w istocie jest równoznaczne ze zniesieniem współwłasności tejże nieruchomości. Co istotne, powstałe po podziale nieruchomości będą jednocześnie mogły być przedmiotem współwłasności tylko tych właścicieli lokali, których lokale wyodrębniono w budynkach znajdujących się na tych nieruchomościach.
Warto zwrócić w tym miejscu jednak uwagę, iż – mimo brzmienia art. 5 ust. 2 UWL - zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, możliwe jest również dokonanie podziału pojedynczego budynku, w którym są wyodrębnione lokale, płaszczyzną pionową w ten sposób, że powstaną dwie nieruchomości gruntowe, każda zabudowana budynkiem, w którym są wyodrębnione lokale. W takim przypadku powstaną także dwie wspólnoty mieszkaniowe. Podział taki możliwy będzie jednakże tylko wtedy, gdy istnieje, bądź zostanie wykonana ściana dzieląca budynek na dwie niezależne części (vide: uchw. SN z 15.12.1969 r., III CZP 12/69). Podział fizyczny jednego budynku jest bowiem – co do zasady – możliwy (vide: uchw. SN z 14.07.2006 r., III CZP 53/06).
Ponieważ w opisanym stanie faktycznym wspólnota mieszkaniowa ukonstytuowała się w wielu budynkach, zaś każdy z nich położony jest na innej działce, należy uznać, iż nie będzie już konieczności podziału geodezyjnego w drodze wydzielania odrębnych działek budowlanych. Co do działki, na której znajduje się stacja trafo, nie ma przeszkód by objąć ją współwłasnością właścicieli nowo utworzonych wspólnot. Co do garaży – można zaś rozważyć obciążenie nieruchomości, na której zostały one posadowione, odpowiednimi służebnościami.
Samo przy tym udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej wymaga zgody wspólnoty w formie uchwały (vide: postan. SO w Olsztynie z 30.5.2019 r., IX Ca 1140/18). Realizacja takiej uchwały wymaga zaś zwykle dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej, jak również złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o podziale nieruchomości wspólnej w ten sposób, że z dotychczasowej nieruchomości wspólnej wydziela się dwie lub więcej działki budowlane, a nowa nieruchomość wspólna obejmuje jedną określoną nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem, w którym znajduje się określona liczba lokali, w tym wyodrębniona liczba lokali, oraz złożenia oświadczenia o ustaleniu wysokości udziałów w nowo utworzonej nieruchomości wspólnej.
Pamiętać przy tym należy, iż – w myśl art. 5 ust. 3 UWL – do dokonania podziału nieruchomości wspólnej w sposób wyżej opisany zastosowanie znajdują dodatkowo przepisy ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.).
