Zarządca dużej nieruchomości dostarczył w sierpniu listem poleconym członkom wspólnoty karty do głosowania uchwał z datą kwiecień 2018 r.: w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium zarządowi, planu gospodarczego (z podwyżką cz

W treści przedstawionego pytania zabrakło informacji, czy wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie jakiejś szczególnej umowy współwłaścicieli ustanawiającej zasady zarządzania nieruchomością wspólną, czy też takiej umowy nie zawierano i zastosowanie znajdują jedynie reguły określone w rozdziale 4 ustawy o własności lokali. Podobnie proszę zwrócić uwagę, że zarządca, zarząd i administrator to na gruncie tej ustawy pojęcia różniące się od siebie. Ponieważ wymagałoby to analizy ewentualnej umowy, należy założyć, że mamy do czynienia z tą drugą sytuacją i ustalenia zasad zarządu nieruchomością wspólną poszukujemy w treści ustawy. Podobne zasady obowiązują zarządcę i zarząd wspólnoty mieszkaniowej, stąd poniżej będziemy posługiwać się pojęciem zarządu, gdyż w treści pytania mowa jest raczej o zarządzie. W tym kontekście należy stwierdzić, że działania zarządu są zdecydowanie nieprawidłowe. Na zupełnym marginesie rozważań pozostawiam kwestię de facto antydatowania uchwał zatwierdzających sprawozdania finansowe oraz udzielających absolutorium. Zarząd i administrator nie mogą działać w sposób dowolny. Z mocy ustawy umocowani są jedynie do dokonywania czynności zwykłego zarządu, a w zakresie prowadzonych rozliczeń z członkami wspólnoty mieszkaniowej czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest spośród otwartego katalogu z art. 23 w/w ustawy: przyjęcie rocznego planu gospodarczego czy ustalenie wysokości opłat na korycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z zasadami ogólnymi uzyskanie sprawozdania z zarządu nie powinno wymagać od właścicieli daleko idących starań. To zarząd ma obowiązek składania właścicielom rocznych sprawozdań ze swojej działalności. Ogólnikowe rozliczenie, niezrozumiałe dla właścicieli, należy uznać w tym zakresie za nieprawidłowe. Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd ma obowiązek prowadzić dla nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także innego typu rozliczeń związanych z nieruchomością wspólną. Jak wskazuje się w orzecznictwie ustawa nie daje konkretnych wskazówek co do formy i treści tego sprawozdania. Może to dookreślić uchwała wspólnoty lub umowa właścicieli. Sądy wskazują,...