0
1327
Posługuje się Pani określeniami, które nie wskazują jednoznacznie czy mamy do czynienia z budynkiem, w którym wyodrębniono własność, chociaż części lokali a zatem jest nieruchomość wspólna czy z nieruchomością będącą tylko współwłasnością. Wspólnoty mieszkaniowej nie można zawiązać. Powstaje ona z mocy prawa z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku i trwa dopóki w budynku istnieje odrębna własność lokali. Zatem wystarczy wyodrębniony lokal, aby z automatu mieć do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową. Jeżeli nie ma wyodrębnionych lokali to nieruchomość jest współwłasnością. Jednak wówczas trzeba ustalić czy współwłaściciele dokonali umownego podziału quod usum czy tego podziału nie ma a współwłaściciele na przykład jedynie czerpią zyski z wynajmu całości. Trzeba ustalić jak uregulowali między sobą sposób zarządu i korzystania. To są podstawowe kwestie bez znajomości których nie da się poprawnie odpowiedzieć na część Pani pytań. Z użytych przez Panią określeń można wnioskować, ze ma Pani do czynienia z nieruchomością będącą tylko współwłasnością. Współwłasność to sytuacja, gdy prawo własności nieruchomości przysługuje wielu osobom. Współwłasność na rynku nieruchomości powstaje najczęściej w wyniku dziedziczenia, rzadziej natomiast w wyniku świadomego wyboru nabywców gdyż nie jest to sytuacja, do której nabywcy dążą a raczej jest to zło konieczne wynikające z różnych sytuacji. Zgodnie z art.195 kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Wynikają z tej definicji trzy podstawowe elementy, bez których nie może istnieć współwłasność: jeden przedmiot (nieruchomość), wiele podmiotów (przynajmniej dwóch właścicieli tej samej rzeczy) i niepodzielność wspólnego prawa. W ramach współwłasności można wyodrębnić współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną. W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli dysponuje określonym wyrażonym ułamkiem udziałem i może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty i obciążony. W przypadku zbycia nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego współwłaściciela. W przypadku współwłasności najczęściej problemy powstają na gruncie wspólnego korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli. W większości przypadków współwłasność rodzi konieczność zgodnego współdziałania. Tymczasem z reguły każdy z współwłaścicieli ma inne plany, co do korzystania z nieruchomości i inne oczekiwania, co prowadzi do konfliktów. Konieczne jest zatem takie ukształtowanie stosunków między współwłaścicielami, aby możliwe było zgodne korzystanie z nieruchomości. Samo korzystanie z rzeczy obejmuje uprawnienie do pobierania pożytków oraz uprawnienie do jej używania. Można wyodrębnić trzy sposoby korzystania z nieruchomości: ustawowy, umowny i sądowy. Oczywiście najlepiej jest, aby współwłaściciele sami w drodze umowy, nazywanej quoad usum, określili sposób korzystania z nieruchomości. Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Jeżeli strony nie zawarły umowy będzie ich obowiązywał ustawowy sposób korzystania z nieruchomości określony w art. 206 kodeksu cywilnego. Według tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz korzystania z niej w takim zakresie w jakim jego uprawnienie da się pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak współwłaściciele nie zawarli stosownej umowy i nie jest również możliwy zgodny sposób korzystania określony w ustawie wówczas sposób korzystania może określić sąd. Poza wspólnym zgodnym korzystaniem każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zarządu rzeczą wspólną, czyli podejmowania decyzji i dokonywania czynności koniecznych w toku normalnego korzystania z tej rzeczy, jak i w sytuacjach nadzwyczajnych. Współwłaściciele mogą również tak jak przy sposobie korzystania określić umownie sposób zarządu nieruchomością. W braku umowy będą miały zastosowanie uregulowania kodeksu cywilnego, które dokonują podziału czynności zarządu na : czynności zwykłego zarządu i czynności taki zarząd przekraczające. Czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Będą to na przykład drobne remonty i naprawy budynków, ponoszenie opłat związanych z nieruchomością. Czynności, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu będą czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest płynna i zawsze decydują tutaj okoliczności konkretnego przypadku. Podział ten ma istotne znaczenie gdyż zgodnie z art.199 kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona wedle wielkości udziałów. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ponadto jeśli współwłaściciele nie mogą porozumieć się nawet w zakresie zwykłego zarządu, każdy z nich może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zarządca taki jest uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu, zaś czynności przekraczające ten zakres może podejmować za zgodą współwłaścicieli, a gdy jej nie ma za zgodą sądu. Każdy współwłaściciel jest również uprawniony do partycypowania w przychodach jakie nieruchomość przynosi stosownie do wielkości jego udziałów. W takim samym też stosunku powinien ponosić wydatki i ciężary związane z jej ut...
Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem
