0
1008
W dużej wspólnocie właściciele podjęli uchwałę o nieodpłatnym przekazaniu własnego gruntu pod zabudowę ok.25m2. W treści uchwały początkowo istniał zapis że po wykonaniu zabudowy właściciele na wniosek inwestora (członka wspólnoty ) podejmą uchwałę o sprzedaży gruntu i zmianie udziałów w nieruchomości. Następna uchwała zwalniała inwestora z opcji zakupu. Właściciel, wykonał zabudowę w formie przybudówki (lokal mieszkalny o pow 7m2 ) i nie wystąpił z wnioskiem o zakup gruntu. Pomieszczenie zostało wybudowane jako przynależne do lokalu , a właściciel korzysta dalej z nieodpłatnego świadczenia. Czy przekazanie nieodpłatnie gruntu wspólnoty na cele mieszkaniowe dla jednego właściciela jest świadczeniem od którego właściciel (może wspólnota) powinien zapłacić podatek dochodowy?
Wspólnota podjęła uchwałę o odpłatnej dzierżawie gruntu 25m2 na której stoi zabudowa. Dochód w wysokości 250zł/m-c jest przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Właściciel nie dokonał formalności przekazania przybudówki do użytkowania około 10 lat temu. Przebudowa wymagała pozwolenia na budowę, którego brak. Czy wspólnota powinna to zgłosić jako samowola budowlana czy lepiej zalegalizować?
Co radzi ekspert?
Opisaną w zapytaniu sytuację należałoby ocenić jako darowiznę części nieruchomości wspólnej na rzecz jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej (właściciela indywidualnego lokalu). Choć zaś darczyńca dokonuje wprawdzie zbycia własnego majątku, ale bez odpłatności. W efekcie czynność taka nie jest więc opodatkowana podatkiem dochodowym (vide: indywidualnej z dnia 04.01.2019 r. nr 0115-KDIT2-3.4011.374.2018.3.JS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej).
Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1128 ze zm.), jej przepisów nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn. Stosownie zaś do art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z 28.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1043 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem m.in. darowizny.
Z powyżej przytoczonych przepisów wynika zatem jednoznacznie, iż - co do zasady - darowizna dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn, co wyklucza możliwość jej opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Obowiązek podatkowy ciąży w takim zaś zakresie na obradowanym i powstaje on – stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 4 powołanej ustawy - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia. Jeżeli zaś, ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
Jak wyjaśnia się to przy tym w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, w przepisie art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn określone zatem zostało, że obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. Jednak w sytuacji, w której dla oświadczenia darczyńcy nie jest dochowana przewidziana przez – ustawę z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: KC) - forma aktu notarialnego, wówczas obowiązek podatkowy powstaje z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia, a zatem w momencie wykonania umowy. Innymi słowy, to nie oświadczenie darczyńcy zawarte w umowie stanowi źródło powstania obowiązku podatkowego, lecz spełnienie przez niego świadczenia pod tytułem darmym. Dla ważności umowy darowizny zawartej w zwykłej formie pisemnej nie jest przy tym niezbędny wymóg spełnienia przyrzeczonego świadczenia w całości. Częściowe przekazanie świadczenia określonego umową darowizny nie tylko więc skutkuje obowiązkiem podatkowym po stronie obdarowanego, ale jednocześnie powoduje niemożność odwołania częściowo przekazanego świadczenia tytułem darowizny przez darczyńcę (vide: wyr. NSA z 9.9.2014 r., II FSK 2179/12).
Przy czym, mając na uwadze art. 155 §1 i art. 158 w zw. z art. 890 §2 KC, wskazać należy, że brak zachowania formy prawnej aktu notarialnego przewidzianej dla oświadczenia darczyńcy, jak też brak zawarcia przez strony umowy darowizny części nieruchomości wspólnej z zachowaniem tej formy skłania jednak do przyjęcia, iż w opisanym zagadnieniu de facto nie doszło do darowania właścicielowi lokalu części nieruchomości wspólnej, zaś sposób korzystania przez niego z zajętej aktualnie części tej nieruchomości należałoby zakwalifikować jako korzystanie w ramach podziału quoad usum, bądź też w ramach zawartego stosunku obligacyjnego (np. najem, dzierżwa). W takim bowiem przypadku, tj. gdy dla ważności czynności prawnej z uwagi na jej przedmiot zastrzeżono formę szczególną, zasada spełnienia darowizny przez jej wykonanie nie znajduje zastosowania. Zarówno oświadczenie darczyńcy, jak i obdarowanego dotyczące nieruchomości muszą zostać zaś złożone w formie szczególnej, tj. aktu notarialnego, a czynność podjęta bez jej zachowania jest nieważna bezwzględnie i nie podlega konwalidacji poprzez spełnienie świadczenia. Brak zachowania wymaganej formy prowadzi bowiem do nieważności umowy (art. 73 §2 KC).
Odnośnie zaś możliwego postępowania wspólnoty w związku z wykonaną zabudową wobec organów nadzoru budowlanego – decydujące znaczenie należy w tym zakresie przydać ustaleniu, co leży w interesie wspólnoty – tzn. czy wspólnota zgadza się na istniejący stan rzeczy i widzi możliwość porozumienia się z właścicielem lokalu, czy też nie.
