Zmiana zasad głosowania we Wspólnocie Mieszkaniowej

Co radzi ekspert?

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Stosownie zaś do podstawowego w tym względzie przepisu art. 3 ust. 3 UWL, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada z kolei stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jak wyjaśnia się to przy tym w doktrynie, przepis art. 23 ust. 2 UWL należy rozumieć w ten sposób, iż chodzi tu o większość głosów wszystkich aktualnych właścicieli lokali, a nie np. właścicieli obecnych w danym dniu na zebraniu członków wspólnoty. Uzależnienie siły głosu od wielkości przysługującego danemu właścicielowi udziału w nieruchomości wspólnej należy zaś - co do zasady - uznać za słuszne. Osoba, której przysługuje większy udział, co do zasady partycypuje bowiem w wyższym stopniu w wydatkach i kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 UWL). Z tego względu wydaje się zrozumiałe, że ustawodawca zapewnia jej większy wpływ na podejmowanie decyzji w sprawach dotyczących zarządu tą nieruchomością.

Co istotne, podjęcie uchwały z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonej według wielkości udziałów oznacza, że taka uchwała w ogóle nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli, a zatem winna zostać zakwalifikowana jako uchwała nieistniejąca (vide: wyr. SA w Warszawie z 19.04.2017 r., I ACa 258/16).

Ustawodawca dopuszcza jednakże odstępstwo od wskazanej wyżej zasady podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej z uwzględnieniem siły „głosu” mierzonej wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, wskazując, iż właściciel lokali mogą postanowić bądź to w umowie, bądź też w uchwale że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

W doktrynie przyjmuje się, że dla ustalenia siły głosu konkretnego właściciela lokalu bez znaczenia jest wobec tego liczba należących do niego lokali. Dotyczy to zarówno lokali wyodrębnionych, jak również samodzielnych lokali niewyodrębnionych, które tworzą tzw. złożoną nieruchomość lokalową. Zagadnienie to budziło pewne wątpliwości, do których odniósł się jednakże SN w wyr. z 26.4.2006 r. (II CSK 47/06), wyjaśniając, że wykładnia, zgodnie z którą każdy właściciel lokali posiada taką liczbę głosów, ilu lokali jest właścicielem, uwzględniając przy tym również lokale niewydzielone, pomija brzmienie i cel przepisu art. 23 ust. 2a UWL. Przy takiej wykładni właściciel większościowy nadal bowiem mógłby narzucać swoją wolę pozostałym właścicielom lokali. Wprowadzanie tego przepisu byłoby zatem bezcelowe, skoro wynik głosowania byłby praktycznie taki sam, jak przy głosowaniu według zasady wielkości udziałów.

Zaznaczyć w tym miejscu przy tym należy, iż nie można jednakże przyjąć, że wyraz „właściciel” – o którym mowa w art. 23 ust. 2 UWL - oznacza także współwłaściciela lokalu, gdyż doprowadziłoby to do skutków niemożliwych do zaakceptowania, a mianowicie iż to liczba współwłaścicieli poszczególnych lokali, a nie liczba lokali, których właściciele oddali głosy za uchwałą lub przeciw niej, decydowałaby o wyniku głosowania (vide: wyr. SA w Krakowie z 28.6.2013 r., I ACa 568/13). Nie budzi zatem wątpliwości okoliczność, że w przypadku podejmowania uchwał współwłaściciele lokalu mają do dyspozycji tylko jeden głos i muszą ustalić wspólnie, w jaki sposób będą głosować.

Jak wyjaśnia się to w doktrynie, w pierwszym przypadku wprowadzenie szczególnej metody głosowania jest uzależnione od porozumienia wszystkich właścicieli, natomiast w drugim przypadku – od porozumienia większości. W tej drugiej sytuacji uchwała musi przy tym zostać podjęta na zasadach ogólnych, tzn. większością głosów obliczaną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (vide: wyr. SA w Warszawie z 28.6.2013 r., VI ACa 1630/12). Jeżeli jednak taka umowa, bądź uchwała prowadzić miałaby do trwałej zmiany sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną, a więc zmiany zasady głosowania przewidzianej w art. 23 ust. 2 UWL na głosowanie zgodnie z zasadą „1 właściciel = 1 głos” tak obecnie, jak też na przyszłość, to taka zmiana musiałaby zostać wprowadzona już z uwzględnieniem art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 2a UWL, jako wprowadzająca zmianę do sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną regulowanego ustawowo.

Wskazać bowiem należy, iż stosownie do art. 18 ust. 1 UWL, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jak wskazał wobec tego SN w wyr. z 20.07.2017 r. (IV CSK 586/16), art. 23 ust. 2 UWL umożliwia zatem wprowadzenie szczególnego trybu głosowania, przyznającego każdemu właścicielowi jeden głos w umowie przewidzianej w art. 18 ust. 1 UWL lub w drodze podjęcia większością udziałów uchwały w tym przedmiocie.

Powyższe oznacza, iż dla przyjęcia zasady głosowania nad uchwałami zgodnie z regułą „1 właściciel = 1 głos”, jako zasady podstawowej, obowiązującej przy procedowaniu wszystkich aktualnych i przyszłych uchwał właścicieli lokali, konieczne jest zawarcie przez właścicieli lokali umowy w formie notarialnej, zmieniającej – w tym względzie w stosunku do modelu ustawowego – sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. W takiej sytuacji nie będzie zatem wystarczające wprowadzenie powyższej zasady w formie jedynie uchwały właścicieli lokali. Uchwała taka może bowiem wprowadzać zasadę liczenia głosów zgodnie z regułą „1 właściciel = 1 głos” dla danej, konkretnej jedynie sprawy, określając zarazem indywidualny przedmiot głosowania. Potwierdził to przy tym SN w wyr. z 10.07.2009 r. (II CSK 83/09), w którym wyjaśniono, iż niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej w drodze uchwały zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel - jeden głos”. Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.