Pytanie do eksperta

Odpowiedź: W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Pojęcia te występują zarówno w kodeksie cywilnym, w kodeksie rodzinny i opiekuńczym, kodeksie postępowania cywilnego, a także w ustawie o własności lokali. W żadnym z tych aktów prawnych nie znajdują się jednak definicje tych pojęć. Wynika to jednak ze świadomego działania ustawodawcy gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu, a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. W efekcie oceniając daną czynność w kontekście zwykłego zarządu oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności. Istotne znaczenie ma też powtarzalność danej czynności. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczające jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa. Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art.22 ust 3 ustawy o własności lokal. Jednak błędem byłoby twierdzenie, że każda czynność nie wymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu. Katalog czynności wymieniony w tym przepisie jest bowiem katalogiem otwartym. Świadczy o tym zwłaszcza zwrot w szczególności. Ustawodawca umieścił ten katalog i zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami bezsprzecznie należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd. Wyróżnia się jeszcze tak zwane czynności zachowawcze. Do tej kategorii czynności należą wszelkie działania mające na celu zachowanie wspólnego prawa np. zlecenie pilnej naprawy dachu, uszkodzonej kanalizacji wodnej, które zarząd może podjąć bez uchwały ale w przypadku gdy są to czynności przekraczające zwykły zarząd musi uzyskać uchwałę po fakcie. W razie bowiem dokonania czynności prawnej przez zarząd bez uchwały, gdy czynność ta jej wymaga, czynność prawna będzie ważna, gdy zyska akceptację właściwego organu, czyli uchwały właścicieli lokali. Taki wniosek płynie z uchwały Sądu Najwyższego z dna 14.09.2007 roku sygn.akt III CZP 31/06 i mimo że odnosi się do spółdzielni mieszkaniowych można ją zastosować także wprost do wspólnot mieszkaniowych. Zdaniem Sądu uznać należy, że jeśli postanowienia ustaw szczególnych milczą na temat sankcji za dokonanie czynności prawnej przez przedstawiciela nie mającego należytego umocowania, sięgnąć należy w drodze analogii do art. 103 § 1 kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu w razie dokonania czynności prawnej przez pełnomocnika bez umocowania lub z przekroczeniem zakresu umocowania czynność prawna nie jest bezwzględnie nieważna, lecz jedynie bezskutecznie zawieszona, a czynność będzie ważna, gdy zyska akceptację właściwego organu. Podsumowanie Jak z powyższego wynika bez wątpienia czynności których dokonał zarząd były czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd zatem pozostawały poza samodzielnymi uprawnieniami zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd działał więc z rażącym naruszeniem prawa, a ponadto dokonał wydatkowania znacznych zapewne środków właścicieli lokali nie mając do tego żadnego umocowania, a to mogło skończyć się nawet sprawą karną dla członków zarządu. Zarząd nie może powołać się, że dokonał czynności zachowawczej gdyż czynnościami zachowawczymi byłoby w taki przypadku jak w pytaniu wykonanie czynności zabezpieczających dziury w drodze czy tymczasowe wyrównanie nawierzchni tłuczniem itp.. Po dokonaniu takich czynności zachowawczych należało opracować plan prac remontowo-naprawczych i uzyskać zgodę w drodze uchwały na podjęcie prac i co do sposobu ich finansowania. Na szczęście dla tak działającego zarządu przyjmuje się, że we wspólnocie mieszkaniowej możliwa jest tzw konwalidacja decyzji, czyli właściciele lokali w przypadku dokonania przez zarząd czynności z przekroczeniem swoich uprawnień mogę ją zaakceptować po fakcie przez co czynność uznaje się za ważną. Jest to jednak bardzo ryzykowne działanie bo co gdyby jednak właściciele nie podjęli uchwały lub gdyby ta skutecznie została zaskarżona.. Radzę więc w przyszłości nie działać w tak sprzeczny z prawem sposób. W stosunku do właścicieli którzy żądają wyjaśnień zarząd może zasłonić się konwalidacją swojej decyzji przez właścicieli lokali, którzy po fakcie podjęli uchwałę w tej sprawie co nie zmienia sytuacji że członkowie zarządu muszą w najbliższym czasie znacznie więcej uwagi poświęcić na podniesienie swojego poziomu wiedzę co do przepisów odnośnie zarządzania wspólnotą mieszkaniową.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp