Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Książka obiektu budowlanego powinna być założona w dniu przekazania obiektu budowlanego do użytkowania, a więc obowiązek jej założenia spoczywa na inwestorze. Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, zobowiązany jest przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu książkę obiektu budowlanego wraz z dokumentacją budowy i dokumentacją powykonawczą, którą stanowi dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także instrukcje obsługi i eksploatacji instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu całą dokumentację oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie. Prowadzenie właściwej dokumentacji jest bardzo ważne, gdyż zgodnie z art. 93 ustawy Prawo budowlane ten, kto nie spełnia obowiązku przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego, podlega karze grzywny. Wzór książki obiektu budowlanego zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 3 lipca 2003 roku w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz.U. z 2003 r. nr 120, poz. 1134). Wpisy do książki obiektu budowlanego dokonuje się w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu. Wpis do książki powinien zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu, określać ważne ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła. Do książki obiektu budowlanego dołączą się protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, świadectwo charakterystyki energetycznej, dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Właściciel lub zarządca sam prowadzi książkę i dokonuje wpisów lub może upoważnić do tego inną osobę, a kopia upoważnienia powinna być dołączona do dokumentacji. Wpisów do książki obiektu nie dokonują natomiast inne osoby, w tym osoby dokonujące kontroli czy przeglądów okresowych. Osoby te przekazują tylko dokument z przeglądu z zaleceniami pokontrolnymi, a prowadzący książkę obiektu jest zobowiązany do zapisania informacji i dołączenia dokumentu. Proszę zwrócić uwagę co to jest książka obiektu budowlanego i jakie ma znaczenie. Ten dokument nawet po wielu latach ma wykazać co za czasów sprawowania przez Pana zarządu wykonano w obiekcie w tym jakie zlecono ekspertyzy aby uniknąć zagrożenia bezpieczeństwa. Organy nadzoru budowlanego i inne instytucje a także kolejni zarządcy i właściciele przeglądając ją mają uzyskać pełny obraz działań podejmowanych w obiekcie. Zatem wszystkie kontrole i ekspertyzy także te ponadobowiązkowe muszą się w niej znaleźć. W razie tragedii to książka obiektu budowlanego będzie w pierwszej kolejności elementem oceny przez nadzór budowlany i prokuraturę czy zarząd/zarządca dopełnił należytej staranności aby do tragedii nie doszło. Podsumowanie W związku z tym, że jest Pan tylko administratorem a nie zarządcą któremu zarząd powierzono. W pierwszej kolejności trzeba stwierdzić, że dokonywać wpisu w książce obiektu budowlanego powinien zarząd który jest organem wspólnoty mieszkaniowej. Aby to inna osoba dokonywała wpisu na przykład administrator musi mieć upoważnienie od zarządu a jego kopię załącza się do książki obiektu budowlanego. Upoważnienie dla administratora może wynikać z treści umowy którą zawarł ze wspólnotą mieszkaniową (zakres obowiązków). Natomiast prawidłowo zakłada Pan, że może dokonywać wpisu tylko odnośnie aktualnego okresu (od czasu uzyskania upoważnienia). Głównie chodzi tu o wpisy odnośnie przeglądów obowiązkowych. Nie może Pan natomiast uzupełnić wpisów z czynności w których Pan nie uczestniczył bo byłoby to poświadczenie nieprawdy. Na przykład dokonanie wpisu że 12.05.2017 roku dokonano przeglądu okresowego w określonym zakresie. Co najwyżej jeżeli dysponuje Pan dokumentami które podlegają wpisowi z tamtego okresu np. z przeglądów obowiązkowych może Pan dołączyć je do książki obiektu budowlanego i uzupełnić spis załączonych dokumentów podając datę dołączenia tego dokumentu. Odpowiada Pan za wpisy tylko za okres kiedy posiada Pan upoważnienie do prowadzenia książki obiektu budowlanego i nikt nie zarzuci Panu w przyszłości braku wpisów w książce obiektu budowlanego za okres który nie był objęty upoważnieniem. Jeżeli natomiast w dokumentacji załączonej do książki nie ma istotnych dokumentów np.. dokumentacji budowlanej i powykonawczej lub wie Pan, że były wykonane przeglądy obowiązkowe ale brak jest protokołów powinien Pan podjąć starania o ich uzyskanie i uzupełnienie załączonej dokumentacji.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp