Błąd gminy przy wyodrębnianiu lokali

Sposób powstania wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnoty mieszkaniowe tworzy się w wyniku sukcesywnego wyodrębniania i zbywania lokali w danej nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, np. gminę.

Z chwilą wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu wspólnota mieszkaniowa składa się z osoby, która nabyła własność lokalu i gminy, która w tym momencie jest właścicielem wszystkich pozostałych, niewyodrębnionych jeszcze lokali i dysponuje odpowiednim ułamkiem do ich wyodrębnienia.

Następnie w miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali udział gminy ulega stopniowemu zmniejszaniu, aż do momentu wyodrębnienia i zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości. Od tego momentu gmina przestaje być właścicielem i zarazem członkiem wspólnoty mieszkaniowej. W myśl ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie wysokości udziału związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej następuje w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w księdze wieczystej.

W związku z tym należy zwrócić uwagę, że gmina z chwilą rozpoczęcia sprzedaży lokali musi zaplanować, które lokale przeznacza do wyodrębnienia, a które pomieszczenia stanowić będą nieruchomość wspólną. Jest to konieczne, bo w innym wypadku nie można byłoby określić udziału związanego z pierwszym lokalem. W danej chwili udział gminy odpowiada wielkości powierzchni wszystkich posiadanych przez nią lokali. Jeżeli jakieś pomieszczenie nie mieści się w udziale gminy i nie zostało już wyodrębnione, to jest nieruchomością wspólną.

Sukcesywne wyodrębnianie lokali

Należy zwrócić uwagę, że z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku nieruchomość staje się współwłasnością, co powoduje, że każdy następny akt notarialny wyodrębnienia lokalu w budynku powinien być zawarty przy udziale pozostałych współwłaścicieli. Aby uniknąć tej sytuacji i umożliwić pierwotnemu właścicielowi (np. gminie) samodzielną sprzedaż wszystkich lokali w budynku, a nie tylko pierwszego lokalu, ustawodawca, tworząc ustawę o własności lokali, zawarł w niej art. 4 § 2, w którym postanowił, że jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

Ponadto, aby uregulować sytuację lokali niewyodrębnionych we wspólnocie mieszkaniowej, ustawodawca w art. 4 § 1 ustalił, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jak właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Ustawa o własności lokali nakłada na pierwotnego właściciela określony sposób wyodrębnienia lokali w nieruchomości, wymagając od niego, jak to określa ustawa: „sukcesywnego wyodrębnienia lokali”. Ustawodawca nie nałożył na pierwotnego właściciela ram czasowych wyodrębnienia wszystkich lokali, bo w poszczególnych nieruchomościach proces ten przebiega inaczej, np. w przypadku nowych budynków trwa nieraz tylko kilka dni, jeśli deweloper ma kupujących na wszystkie lokale, a w odniesieniu do lokali komunalnych może to zająć nawet...