Błąd gminy przy wyodrębnianiu lokali

Sposób powstania wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnoty mieszkaniowe tworzy się w wyniku sukcesywnego wyodrębniania i zbywania lokali w danej nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, np. gminę.

Z chwilą wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu wspólnota mieszkaniowa składa się z osoby, która nabyła własność lokalu i gminy, która w tym momencie jest właścicielem wszystkich pozostałych, niewyodrębnionych jeszcze lokali i dysponuje odpowiednim ułamkiem do ich wyodrębnienia.

Następnie w miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali udział gminy ulega stopniowemu zmniejszaniu, aż do momentu wyodrębnienia i zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości. Od tego momentu gmina przestaje być właścicielem i zarazem członkiem wspólnoty mieszkaniowej. W myśl ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie wysokości udziału związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej następuje w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w księdze wieczystej.

W związku z tym należy zwrócić uwagę, że gmina z chwilą rozpoczęcia sprzedaży lokali musi zaplanować, które lokale przeznacza do wyodrębnienia, a które pomieszczenia stanowić będą nieruchomość wspólną. Jest to konieczne, bo w innym wypadku nie można byłoby określić udziału związanego z pierwszym lokalem. W danej chwili udział gminy odpowiada wielkości powierzchni wszystkich posiadanych przez nią lokali. Jeżeli jakieś pomieszczenie nie mieści się w udziale gminy i nie zostało już wyodrębnione, to jest nieruchomością wspólną.

Sukcesywne wyodrębnianie lokali

Należy zwrócić uwagę, że z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku nieruchomość staje się współwłasnością, co powoduje, że każdy następny akt notarialny wyodrębnienia lokalu w budynku powinien być zawarty przy udziale pozostałych współwłaścicieli. Aby uniknąć tej sytuacji i umożliwić pierwotnemu właścicielowi (np. gminie) samodzielną sprzedaż wszystkich lokali w budynku, a nie tylko pierwszego lokalu, ustawodawca, tworząc ustawę o własności lokali, zawarł w niej art. 4 § 2, w którym postanowił, że jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

Ponadto, aby uregulować sytuację lokali niewyodrębnionych we wspólnocie mieszkaniowej, ustawodawca w art. 4 § 1 ustalił, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jak właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Ustawa o własności lokali nakłada na pierwotnego właściciela określony sposób wyodrębnienia lokali w nieruchomości, wymagając od niego, jak to określa ustawa: „sukcesywnego wyodrębnienia lokali”. Ustawodawca nie nałożył na pierwotnego właściciela ram czasowych wyodrębnienia wszystkich lokali, bo w poszczególnych nieruchomościach proces ten przebiega inaczej, np. w przypadku nowych budynków trwa nieraz tylko kilka dni, jeśli deweloper ma kupujących na wszystkie lokale, a w odniesieniu do lokali komunalnych może to zająć nawet kilkanaście lat. Podstawą jest jednak sukcesywne wyodrębnianie i zbywanie przez pierwotnego właściciela lokali w budynku. Zgodnie z art. 4 § 2 właściciele lokali już wyodrębnionych nie są bowiem stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali, tylko w przypadku, gdy do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie.

Konsekwencje błędu gminy

Gmina ma prawo tylko do tych lokali, które mieszczą się w jej ułamku, a więc tych, które przy pierwszym akcie notarialnym przewidziała do wyodrębnienia. Jeżeli chciałaby wyodrębnić inne lokale, musi mieć na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Po sprzedaży pierwszego lokalu na „ocknięcie” się gminy jest za późno, bo dana powierzchnia stała się już powierzchnią wspólną, a zatem jej zbycie lub też zmiana wysokości udziałów (co de fa...