0
2957
Pytanie: Czy wspólnota może zakazać na obiekcie najmu krótkoterminowego, czy właściciel ma do tego prawo, aby taki najem mógł się odbywać w jego własnościowym mieszkaniu? Czy istnieje zapis, żeby móc go przedstawić właścicielowi takiego mieszkania, mówiący o tym, że najemcy którzy korzystają z jego mieszkania podlegają pod niego i administracja nie powinna bezpośrednio zajmować się sprawami najemcy?
Odpowiedź:
REKLAMA
Wynajmowanie jak i szerzej w ogóle prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej nie jest uzależnione od uzyskania zgody wspólnoty. Wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji tylko odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali. Takie stanowisko choć wprost wynika z przepisów potwierdził też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 601/08. W sprawie, która trafiła na wokandę sądu, wspólnota mieszkaniowa przyjęła w uchwale restrykcyjny regulamin, który między innymi zakazywał prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach. Jak określił Sąd Najwyższy, takie działanie przypomina praktyki z czasów PRL. Sąd Najwyższy przypomniał, że zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i do tego tylko powinna się ograniczać.
Wspólnota nie ma żadnego tytułu do ingerowania w poszczególne lokale, gdyż jest to wyłączna sfera uprawnień ich właścicieli. Już nie wspominając o najmie krótkoterminowym, czy długoterminowym ale nawet gdyby właściciel chciał ma możliwości przebudować lokal i prowadzić w nim hostel czy nawet hotel jeżeli warunki jego lokalu mu na to pozwalają.
Potwierdza to orzecznictwo sądowe w tym wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 06.03.2014 roku sygn.akt I C 495/12 jak stwierdził sąd zgodnie z obowiązującym prawem to właściciel lokalu decyduje w jaki sposób wykorzystuje swój lokal i nie potrzebuje w tym zakresie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Także przebudowa lokalu, która nie ingeruje w nieruchomość wspólną obojętnie od rozmiaru tej przebudowy nie wymaga zgody wspólnoty. W zakresie przebudowy zgoda wspólnoty potrzebna jest natomiast gdy przebudowa ingeruje w nieruchomość wspólną.
Jednak nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której wspólnota nie wyraża zgody na ingerencję w nieruchomość wspólną argumentując to tym, że nie zgadza się ze sposobem wykorzystania lokalu bo ten sposób korzystania nie zależy od jej decyzji. Decydowanie przez wspólnotę o samym fakcie, czy powód może dokonać przebudowy lokalu czy nie oraz o sposobie użytkowania lokalu jest niedopuszczalne i prowadzi do naruszenia przepisu art. 140 k.c. Wskazać należy w tym miejscu na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23.02.2011r. (II OSK 369/2010), w którym Sąd uznał, że nie do zaakceptowania jest taka sytuacja, w której wspólnota, decydując o częściach wspólnych nieruchomości, zmierza do uniemożliwienia właścicielowi realizacji jego planów względem własnego lokalu, bo nie zgadza się ze sposobem jego wykorzystania.
Podsumowanie
Zatem wspólnota mieszkaniowa jest tylko od zarządzania nieruchomością wspólną i na tym powinna się skupić. Nie ma wpływu na wykorzystania przez właściciela jego lokalu w tym nie ma możliwości zakazywania najmu krótkoterminowego, czy długoterminowego, jak również działalności gospodarczej w lokalach, a właściciel nie musi nawet informować wspólnoty, że wykorzystuje swój lokal w takich celach ani tłumaczyć się w tym zakresie przed zarządem. Także przebudowa wykonywana w granicach lokalu nie jest zależna od wspólnoty mieszkaniowej, a tylko musi być zgodna z prawem budowalnym. Uchwały wspólnoty w tych sprawach będą więc sprzeczne z prawem i nawet gdyby właściciel ich nie zaskarżył wspólnota mieszkaniowa nie będzie miała możliwości wyegzekwować swoich decyzji.
