Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzeczenia Sądów Okręgowych

8 czerwca 2021

Czy wspólnota może nałożyć na najemcę lokalu opłatę za powierzchnię reklamową elewacji budynku?

0 71

Uchwała ustalająca wysokość opłaty za 1 m2 powierzchni reklamowej elewacji budynku ma charakter ogólny i abstrakcyjny w tym znaczeniu, że nie jest wymierzona wprost w konkretnego właściciela czy nie dotyczy konkretnego lokalu, lecz odnosi się do każdej osoby lub podmiotu, który zechce korzystać z elewacji. Z założenia traktuje wszystkich w sposób jednakowy*.

*Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 30 grudnia 2020 r. (sygn. akt: I C 559/20)

Stan faktyczny

W dniu 5 lutego 2020 r. zarządca pozwanej wspólnoty mieszkaniowej przeprowadził zebranie roczne zawiadamiając właścicieli o terminie oraz planowanym przebiegu zebrania i z uwagi na brak kworum podjęto decyzję o przeprowadzeniu głosowania w trybie mieszanym.

POLECAMY

W trakcie zebrania podjęto uchwałę, nieobjętą porządkiem obrad.

Lokal powoda wówczas był wynajmowany przez najemcę, który prowadził tam przedszkole i żłobek. Od czasu zakupu lokalu tj. od roku 2016, powód wynajmuje go do prowadzenia działalności gospodarczej, wcześniej na potrzeby prowadzenia sklepu meblowego, w chwili obecnej zaś pod przedszkole.

Z każdą z prowadzonych działalności wiązała się potrzeba reklamy, realizowana m.in. poprzez umieszczanie reklamy na elewacji budynku.

Do czasu ostatniego zebrania współwłaścicieli tj. przez okres ostatnich 4 lat powód ani najemcy lokalu nie ponosili opłat za umieszczanie reklam na elewacji budynku. W chwili udostępniania lokalu obecnemu najemcy powód był nawet u zarządcy nieruchomości wspólnej, aby ustalić zasady korzystania z elewacji budynku, gdzie usłyszał, że jako właściciel lokalu nie ma obowiązku uiszczania opłat za umieszczanie reklamy na elewacji.

Sytuacja ta zmieniła się dopiero z chwilą przeprowadzenia zebrania właścicieli lokali w dniu 5 lutego 2020r. W opinii powoda – właściciela lokalu – przyjęcie uchwały było powodowane chęcią dokuczenia mu, ze względu na konflikt pomiędzy nim a częścią właścicieli lokali wynikający z posadowienia schodów na nieruchomości przyległej, a prowadzących do jego lokalu.

Konflikt uwidaczniał się w tym, że od tego momentu część mieszkańców wraz z członkami zarządu włącznie zaczęła mieć pretensje do najemcy lokalu z tytułu prowadzanej działalności. Wzywana była na miejsce policja, a także składane zawiadomienia o różnych (nieistniejących) nieprawidłowościach, co skutkowało kontrolami m.in. sanepidu w lokalu powoda.

Czego domagał się powód

Powód nie brał udziału w zebraniu ze względu na brak w zawiadomieniu o zebraniu zapisów dotyczących zaskarżonej uchwały, nie widział więc takiej potrzeby.

Ponadto ze względu na to, że nie mieszkał w tym lokalu, nie brał także udziału w głosowaniu przeprowadzonym w drodze zbierania podpisów, jak również nie był zawiadomiony o jego przeprowadzeniu. Z sytuacji takiej doskonale zdawał sobie sprawę zarząd wspólnoty, który był inicjatorem (wg wiedzy powoda) wprowadzenia do porządku obrad treści uchwały.

Powód o uchwaleniu opłat dowiedział sią dopiero z pisma zarządcy budynku wystosowanego w czerwcu, a doręczonego wraz z przedmiotową uchwałą i wezwaniem do zapłaty.

Powód wniósł o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej z dnia 5 lutego 2020 r. ustalającej wysokość opłaty za 1 m2 powierzchni reklamowej elewacji budynku na kwotę 25 zł miesięcznie i przewidującą konieczność zapłaty przy zawarciu umowy najmu tej powierzchni kaucji w wysokości 1000 zł.

Wskazał, że zgodnie z treścią art. 32 ust. 2 ustawy o własności lokali istnieje obowiązek poinformowania właściciel lokali o zamiarze podjęcia uchwały zmieniającej wzajemne prawa i obowiązki poszczególnych właścicieli, jaką to jest zaskarżona uchwała, gdyż korzysta on z powierzchni reklamowej na elewacji budynku. O korzystaniu z powierzchni przez powoda wiedział zarząd wspólnoty, a tym samym domniemywać można, że brak informacji w treści zawiadomienia o możliwości podjęcia tej uchwały był zamierzony.

Brak wskazanych informacji w treści zawiadomienia spowodował też nieobecność powoda na zebraniu. Powód mając wiedzę o zamiarach zarządu wspólnoty stawiłby się na zebraniu, miałby możliwość przeciwstawienia się podejmowanej uchwale, być może też jego argumenty spowodowałyby zmianę układu głosów oddanych na głosowaniu. Wiedza o przeprowadzeniu głosowania w drodze zbierania podpisów umożliwiłaby także powodowi kontakt z pozostałymi mieszkańcami celem przekonania ich do swoich racji. Zdaniem powoda pozbawiając go wiedzy o zamiarze podjęcia uchwały w przedmiocie wprowadzonych opłat zarząd wspólnoty celowo pozbawił powoda możliwości ewentualnego zapobieżenia uchwaleniu niekorzystnych dla siebie zapisów.

Przywołana uchwała obliguje powoda do uiszczania opłat z tytułu umieszczonej reklamy oraz do zapłaty kaucji w wysokości 1000 zł tj. w kwocie 40-krotnie przewyższającej stawkę podstawową za m2 reklamy i w takiej wysokości, która nie jest w żaden sposób adekwatna do wysokości czynszu.

W opinii powoda trudno także domniemywać o możliwych uszkodzeniach elewacji na taką kwotę poprzez wywieszenie reklamy, a w praktyce panującej na rynku wysokość kaucji określana jest w okolicach jednomiesięcznego czynszu. Tym samym uznać także można, że uchwała godzi w dobre obyczaje i narusza interesy właściciela lokalu.

Należy wskazać, że wielkość reklamy umieszczonej przez najemcę powoda zamyka się powierzchnią ok. 3 m2, tym samym miesięczna opłata od takiej reklamy wynosiłaby ok. 75 zł.

Zachodzi wg niego zatem znaczna dysproporcja pomiędzy ochroną interesu wspólnoty a konieczną ochroną interesu właściciela lokalu, ze szkodą dla tego drugiego.

Argumenty pozwanej wspólnoty

Pozwana wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa.

W ocenie pozwanego powód nie wykazał niezgodności uchwały z przepisami prawa, umową właścicieli lokali albo naruszenia prawidłowego zarządzania nieruchomością lub naruszenia jego interesów.

Nie doszło do naruszenia interesów powoda, skoro uchwała ustanawia obiektywne i równe dla wszystkich zasady zawierania umów najmu powierzchni elewacji budynku na cele reklamowe, zarówno dla właścicieli lokali we wspólnocie, jak i dla osób trzecich, w tym najemców lokali użytkowych.

Każdy, kto zamierza zamieścić reklamę na nieruchomości wspólnej robi to na tych samych zasadach jak wszyscy inni, którzy są tym zainteresowani i uchwała nie ustanawia warunków, które można by traktować jako faktycznie zaporowe lub dyskryminujące kogokolwiek.

Przeciwnie, porządkuje ona zasady najmu i to w sposób zakładający uzyskiwanie niewielkich przychodów z nieruchomości wspólnej w postaci pożytków z najmu, zatem jak najbardziej sprzyja interesom wspólnoty.

Pozwana wskazała także, że powód nie działa we własnym interesie, tylko w interesie najemcy swojego lokalu, oczywiste jest zatem, że to nie powód osobiście, ale najemca zamierza reklamować swoją działalność i to on ma stać się stroną umowy najmu.

Wskazana w pozwie faktyczna dotychczasowa nieodpłatność korzystania przez najemczynię z elewacji nie wynika z żadnej zawartej przez nią umowy ze wspólnotą, tylko z faktu, że korzystała ona z elewacji bezumownie i nieuprawnionym jest oczekiwanie powoda, że najemczyni nadal będzie mogła nadal przez lata bezumownie i nieodpłatnie korzystać z elewacji budynku w celach reklamowych.

Zaskarżona uchwała sprowadziła do rozwiązań powszechnie przyjętych zasady korzystania z elewacji budynku, z niewygórowanym czynszem najmu.

Zachodzi też konieczność zapłaty kaucji, zwłaszcza dla pokrycia ewentualnych szkód w przedmiocie najmu i zaległości czynszowych, w tym kosztów dochodzenia roszczeń z tego tytułu, tym bardziej iż kwota 1000 zł nie jest wygórowana.

Twierdzenie powoda, że ewentualna szkoda w elewacji budynku będzie niskiej wartości, ma charakter spekulatywny i kwoty 1000 zł nie można uznać za wygórowaną, zaś kaucja z natury rzeczy ma charakter zwrotny i zostanie najemczyni zwrócona w tym zakresie, w jakim nie zajdzie potrzeba jej wykorzystania na zaspokojenie roszczeń.

Kaucja powinna być wkalkulowywana w bieżące koszty działalności gospodarczej i przedsiębiorca powinien brać pod uwagę konieczność tak zapłaty czynszu najmu powierzchni reklamowej jak i kaucji.

W tej sytuacji „naruszenie interesu powoda" i jego ochrona miałyby polegać na tym, że jego najemca nie będzie traktowany w sposób uprzywilejowany.

Co do zarzutu rzekomego konfliktu między powodem a wspólnotą, jest to zdaniem pozwanej subiektywny dla potrzeb sprawy argument, który dla jej rozstrzygnięcia nie ma żadnego znaczenia.

Sam zaś proces zwoływania i podejmowania uchwały przez wspólnoty mieszkaniowe jest uregulowany tylko w podstawowym zakresie i żaden przepis prawa nie zakazuje rozszerzenia porządku zebrania o sprawy nie ujęte w piśmie zwołującym to zebranie, ani nie wymaga w takiej sytuacji obecności wszystkich właścicieli, jak to jest np. przy uchwale zgromadzenia wspólników w spółkach kapitałowych.

Powód nie był zainteresowany uczestnictwem w zebraniu, nie stawia też żadnych skonkretyzowanych zarzutów do samego procesu podejmowania uchwały ani tym bardziej wpływu jakichkolwiek uchybień na jej treść.

Stanowisko sądu okręgowego

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie

Formułując żądanie uchylenia opisanej uchwały, powód sformułował wobec niej zarzuty, zarówno dotyczące naruszenia dobrych obyczajów, uzasadnionego interesu majątkowego powoda jako członka wspólnoty, jak też naruszenia określonej ustawą procedury przewidzianej art. 32 ust 2 ustawy o własności lokali, nakazującej podanie w zawiadomieniu o zebraniu członków w razie zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli treści tejże zmiany.

W ocenie bowiem powoda brak zamieszczenia wzmiankowanej informacji był zaniechaniem świadomym, stanowiącym wyraz szykany czy też działania wynikłego jedynie z istniejącego konfliktu pomiędzy nim a członkami wspólnoty i ukierunkowanego na wywołanie niekorzystnych dlań skutków.

W pierwszej przy tym kolejności i dla porządku wskazać należy, iż okoliczności faktyczne sprawy dla jej rozstrzygnięcia istotne, takie jak treść uchwały, przebieg zebrania, tryb zbierania głosów, czy fakt wynajmowania lokalu powoda na określone cele i nieodpłatne korzystanie z powierzchni elewacji przez najemczynię lokalu były pomiędzy stronami niesporne, strony natomiast w istocie (co stanowiło oś sporu w niniejszej sprawie) spierały się co do prawnomaterialnej oceny treści uchwały w kontekście możliwości przypisania jej określonych skutków, a także oceny wpływu trybu, w jakim została podjęta na fakt jej uchwalenia, czy też na jej taką a nie inną jej treść.

Podstawy uchylenia uchwały wspólnoty w trybie art. 25 ustawy o własności lokali

Odnosząc się do samej treści uchwały, tu w pierwszej kolejności wskazać należy, że podstawą uchylenia uchwały wspólnoty w trybie art. 25 ustawy o własności lokali jest jej sprzeczność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, bądź naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inny sposób naruszenia interesów któregokolwiek spośród właścicieli lokali.

W ocenie Sądu treść oraz charakter tej uchwały, a także tryb jej podjęcia wbrew stanowisku powoda nie mogły skutkować jej uchyleniem.

Co do samego naruszenia interesu powoda, jakkolwiek strona pozwana wskazała, że nie jest on z założenia naruszony, skoro umowę o najem części powierzchni elewacji miałby zawierać każdoczesny najemca, a nie powód jako właściciel lokalu, to jednak ta okoliczność, choć po części niepozbawiona pewnej racji, sama przez się nie mogła z góry przesądzać o bezzasadności żądania z uwagi na swoiście rozumiany „brak interesu” w uchyleniu uchwały.

Z jednej bowiem strony nie jest wykluczone, że powód jako właściciel lokalu użytkowego może sam hipotetycznie podjąć działalność na własny rachunek, co w razie potrzeby zamieszczenia reklamy może go bezpośrednio obciążać, z drugiej zaś strony, jeśli ustalony uchwałą czynsz oraz kaucja w sposób rażący odbiegałyby od stawek średnich, stanowiąc niejako element „zaporowy” dla zamieszczenia reklamy, nie ulega wątpliwości, że ten element wpływałby istotnie na koszt prowadzenia działalności przez potencjalnego najemcę, a zatem na atrakcyjność oferty wynajmu lokalu, co w sposób choć pośredni, to jednak odczuwalny oddziaływa na interes powoda jako właściciela.

Działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem interesy poszczególnych właścicieli lokali powinny zawsze być ocenianie z uwzględnieniem interesów pozostałych, współtworzących taką strukturę. Tylko wówczas, obiektywnie rozumiany interes indywidualnego właściciela może być uznany za będący podstawą do skutecznego podważenia uchwały podjętej przez większość, gdy można faktami ustalonymi w sprawie, dostatecznie potwierdzić istotną, na korzyść skarżącego, dysproporcję pomiędzy potrzebą ochrony sfery interesów mniejszościowego członka wspólnoty a tym interesem większości, którego ochronie służy negowana uchwała (por. I ACa 277/19 - wyrok SA Kraków z dnia 26 czerwca 2020 r.).

Analizując okoliczności niniejszej sprawy – dysproporcji o jakiej wyżej mowa sąd się nie dopatrzył.

W pierwszej bowiem kolejności zauważyć należy, że uchwała ma charakter ogólny i abstrakcyjny w tym znaczeniu, że nie jest wymierzona wprost w konkretnego właściciela czy nie dotyczy konkretnego lokalu, lecz odnosi się do każdej osoby lub podmiotu, który zechce korzystać z elewacji. Rację ma zatem pozwany, że z założenia traktuje wszystkich w sposób jednakowy.

Po drugie, uchwała ta nie jest sprzeczna z prawem, skoro dobrym prawem wspólnoty (a nawet ekonomicznie pożądanym) jest czerpanie zysków jako pożytków z nieruchomości wspólnej, choćby w celu zasilenia funduszów wspólnoty lub pokrycia jej zobowiązań.

Wreszcie po trzecie, uchwała w żadnym razie nie tworzy swoistego prawa „wewnątrzwspólnotowego” w tym znaczeniu, że np. arbitralnie obciąża osoby lub podmioty korzystające z powierzchni reklamowych określonymi opłatami, ewentualna zapłata z tytułu bezumownego korzystania może być bowiem dochodzona jedynie na ogólnych zasadach na podstawie przepisów powszechnie obowiązujących, wtedy też stawka wyznaczona przez wspólnotę za takie korzystanie nie wiąże, gdyż wiąże ona o tyle, o ile zostanie na jej warunkach zawarta umowa.

W tym też kontekście uchwała ma charakter deklaratywny, w razie zawarcia umów w przyszłości, nie zaś z góry i w każdej sytuacji (np. wstecznie) wiążący.

Jeśli zaś chodzi o wysokość kaucji i jej cel – to nie można dopatrzyć się tutaj pokrzywdzenia powoda.

Kaucja jako instytucja pozakodeksowa w ogólności stanowi zabezpieczenie roszczeń wynajmującego, jakie mogą wynikać z zawiązanego stosunku umownego i obwarowanie zawarcia umowy najmu jej uiszczeniem jest dobrym prawem wynajmującego, natomiast odstąpienie od niej może być przejawem zaufania do drugiej strony czy też wyrazem dobrej woli i to w zasadzie pozostaje poza kontrolą Sądu.

Sama wysokość kucji nie jawi się jako rażąco wygórowana i „zaporowa” ze względu choćby na to, że stanowi np. równowartość rocznego czynszu za 1 m2 powierzchni, jednocześnie też nie wydaje się, aby miała rażąco odstawać od kosztów naprawy elewacji.

Co najważniejsze natomiast – i co musi być tutaj stanowczo podkreślone – ta kaucja po pierwsze, w żadnym razie nie stanowi zryczałtowanego odszkodowania czy kary umownej za każde uszkodzenie elewacji, niezależnie od zakresu uszkodzenia, co jest oczywiste z uwagi na cel i zabezpieczający jedynie charakter kaucji jako takiej.

Po drugie, nie działa ona wstecz w tym znaczeniu, że nie będzie ona dotyczyła uszkodzeń powstałych przed podjęciem uchwały.

Ponadto nie wydaje się, aby kaucja miała stanowić istotną przeszkodę w prowadzeniu działalności najemców, skoro jest z założenia zwrotna i jednorazowa.

Tym samym nie sposób uznać, aby treść i okoliczności podjęcia uchwały miały przemawiać za jej uchyleniem.

Czy brak w zawiadomieniu o zebraniu informacji o planowanym poddaniu pod głosowanie zaskarżonej uchwały stanowi uchybienie skutkujące możliwością jej uchylenia?

Przechodząc do drugiej kwestii, dotyczącej braku zawarcia w zawiadomieniu informacji o planowanym poddaniu pod głosowanie zaskarżonej uchwały jako uchybienia skutkującego możliwością jej uchylenia, warto wskazać na orzecznictwo dotyczące powinności wykazania w toku procesu o uchylenie uchwały tego, że ewentualne uchybienie co najmniej mogło mieć wpływ na jej podjęcie lub treść. Powód tego nie udowodnił.

Warto też zaznaczyć, że – co trafnie zostało przywołane w odpowiedzi na pozew – powód możliwości przedstawienia swojej argumentacji przeciwko uchwale pozbawił się ostatecznie sam, zaniechawszy przybycia na zebranie.

Warto także wskazać, że ostatnia uchwała Sądu Najwyższego  z dnia 27.02.2020 r. (sygn. akt III CZP 59/19) dotycząca skutków niezapewnienia wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów dotyczyła stanu faktycznego dalece odbiegającego od okoliczności tej sprawy, gdyż odnosiła się do sytuacji zbierania głosów jedynie w trybie „obiegowym” i to drogą mailową. Tam też telefonowano jedynie do niektórych właścicieli lokali z prośbą o poparcie uchwały, następnie przesyłano tym osobom e-maile zawierające projekty uchwał wraz z kartą do głosowania
i prośbą o jej wypełnienie, a korespondencja e-mailowa nie została skierowana do wszystkich właścicieli.

Na koniec warto dodać, że bez znaczenia pozostaje to, że przed uchwałą wspólnota nie pobierała czynszu lub kaucji, bo ma uzasadnienie twierdzenie pozwanej wspólnoty co do „porządkującego” charakteru uchwały.

 

Podstawa prawna

  • art. 25, art. 32 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r, poz. 1910)

Przypisy