Orzeczenie: Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej

W sprawie zakończonej wyrokiem z 20 października 2021 roku Sąd Okręgowy w Warszawie jako Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów orzekał w sprawie przeprowadzonej przez Prezesa UOKiK kontroli stosowanych przez dewelopera postanowień umowy, które uznane zostały za tzw. klauzule niedozwolone, a tym samym nieobowiązujące (sygn. XVII AmA 26/19).

Postępowanie sądowe było wynikiem przeprowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Postępowanie zostało wszczęte przez UOKiK z urzędu.

W toku prowadzonej kontroli wzorca Prezes UOKiK zidentyfikował poniżej przytoczone postanowienia umowy, które uznał za klauzule abuzywne tj. Niedozwolone.

(I) Wynikająca z obmiaru powykonawczego zmiana powierzchni użytkowej lokalu w granicach do plus minus 2% nie wpływa na stan rozliczeń między stronami.

(II) Strony zastrzegają, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych wynikających z niniejszej umowy nastąpi poprzez zapłatę kar umownych (...) za zwłokę dewelopera w dotrzymaniu terminu zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu lub zwłokę w dotrzymaniu terminu wydania lokalu w posiadanie nabywcy, która powstanie z przyczyn zależnych od dewelopera, deweloper zapłaci nabywcy karę umowną w wysokości 0,05% ceny brutto za każdy dzień zwłoki. Łączna wysokość kar umownych nie może przekroczyć 5% ceny brutto.

(III) Nabywca udziela mniejszym deweloperowi pełnomocnictwa do wszelkiego rodzaju czynności prawnych i faktycznych, składania oświadczeń woli i wiedzy przed wszelkimi osobami fizycznymi oraz prawnymi, organami, urzędami, sądami, instytucjami oraz oddawania podczas głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej głosów w imieniu nabywcy w zakresie dotyczącym łączenia lokali, podziału lokali, zmiany przeznaczenia lokali, zmiany pomieszczeń przynależnych do lokali oraz w zakresie podziału nieruchomości wspólnej do używania.

(IV) Strony oświadczają, że postanowienia niniejszej umowy zostały uzgodnione indywidualnie, a nabywca potwierdza jednocześnie, iż postanowienia te są dla niego zrozumiałe, a także jednoznaczne.

Przytoczone powyżej postanowienia umowy zostały uznane za niedozwolone i deweloper decyzja Prezesa UOKiK zobowiązany został do skierowania do poinformowania konsumentów będących stronami takich umów, listem poleconym, o wydaniu orzeczenia przez Prezesa UOKiK wraz z informacją, że w rezultacie wskazane postanowienia umowy nie wiążą konsumenta, są bezskuteczne. Klauzula umowna uznana za abuzywną musi być bowiem traktowana tak jakby w ogóle nie została zamieszczona w zawartej umowie. Ponadto w tym stanie rzeczy Prezes UOKiK nałożył na dewelopera kary pieniężne w łącznej wysokości około 150 000 zł.

Od tej decyzji spółka deweloperska złożyła odwołanie gdzie spośród wielu zarzutów i wniosków dowodowych wskazała w szczególności, że nie posługuje się wzorcem umowy, postanowienia umowy były indywidualnie negocjowane, a prawa i obowiązki konsumentów nie zostały ukształtowane w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ani w sposób rażąco naruszający ich interesy.

Deweloper podnosił również, że istniała możliwość negocjacji wszystkich postanowień umowy deweloperskiej i brak było zagrożenia dla interesów konsumenta lub naruszenia równowagi stron. Broniąc się, powód wskazywał, że wobec gromadzenia środków ze sprzedaży lokali na zamkniętym rachunku deweloperskim nie było możliwości wypłaty środków przed przeniesieniem własności lokali i to spółka deweloperska ponosiła ryzyko w przypadku nieodebrania mieszkania lub nieprzystąpienia do umów przenoszących własność.

Zgodnie z ustalonym przez sąd stanem faktycznym realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczęła się w sierpniu 2015 roku, a przedsięwzięcie to polegało na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi. Sąd ustalił, iż deweloper posługiwał się wzorcem umowy deweloperskiej, w oparciu o którą zawierał umowy z konsumentami. Wzorzec ten stanowił załącznik do przekazanego konsumentom prospektu informacyjnego, a spółka zawarła łącznie 52 umowy deweloperskie. W umowach tych faktycznie znajdowały się postanowienia przytoczone w treści orzeczenia Prezesa UOKiK.

Rozpoznając odwołanie sąd przypomniał, że zgodnie z artykułem 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 16 lutego 2007 roku, zakazane jest stosowanie we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w artykule 3851 §1 Kodeksu cywilnego. Naruszenie tego zakazu uprawnia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów do wydania decyzji o uznaniu postanowienia za niedozwolone i zakazaniu jego wykorzystywania.

W omawianej sprawie w gruncie rzeczy bezsporne było, że deweloper stosował w obrocie z konsumentami wskazane wcześniej postanowienia. Sąd nie zgodził się ze stanowiskiem spółki, iż analizowany dokumenty jest jedynie projektem umowy deweloperskiej czy wzorem umowy i przyjął, że stanowi on umowny wzorzec, na podstawie którego zawierane były umowy z konsumentami. Deweloper sam wskazał bowiem, że stanowił on punkt wyjścia do rozmów z potencjalnymi nabywcami. Bez znaczenia dla dokonanej oceny jest wskazywana przez spółkę okoliczność, że opracowanie prospektu informacyjnego z załączonym wzorem umowy jest skutkiem wymogu, które nakłada ustawa z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. „ustawa deweloperska”). Wymóg ustawowy nie oznacza, że opracowany przez dewelopera wzór umowy nie podlega kontroli Prezesa UOKiK.

Zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów, co ma istotne znaczenie dla tej sprawy, dokonywana przez Prezesa kontrola ma charakter abstrakcyjny, oderwany od konkretnego stosunku umownego. Oceniana jest treść postanowień wzorca i treść hipotetycznych stosunków, które mogą powstać pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem. Istotne jest, że wzorzec funkcjonował w obrocie, a przedsiębiorca był gotów do jego wykorzystania. Na tym tle sąd uznał, iż nie było podstaw do uwzględnienia wniosków dowodowych spółki deweloperskiej, które ukierunkowane były na badanie procesu kontraktowania. Na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego sąd uznał zatem zawnioskowane dowody za nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Przepisy kodeksu cywilnego (art. 3851 i następne) zawierają normy, która stanowić mają ochronę konsumenta jako słabszej strony umowy. Zgodnie ze wskazanym przepisem postanowienia umowy nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą konsumenta jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszających jego interesy. Nie dotyczy to jednak postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Sąd doszedł do przekonania, że zakwestionowane postanowienia wzorca umownego spełniają wszystkie wymienione przesłanki. Zawarte zostały we wzorcu jednostronnie opracowanym przez powoda (dewelopera), na które konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Jednocześnie, nie dotyczą głównych świadczeń, a kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.

Po pierwsze wedle umowy (I) wynikająca z obmiaru zmiana powierzchni lokalu w granicach plus minus 2% nie wpływała na stan rozliczeń. Narusza to w ocenie UOKiK i sadu zasadę równorzędności stron ewidentnie tworząc zapis niekorzystny dla konsumenta. Nabywca mógł stać się właścicielem lokalu o 2% mniejszego przy tej samej cenie. Cena mogła być zatem 2% wyższa, niż cena którą zapłaciłby przy uwzględnieniu rzeczywistych wymiarów lokalu. Wskazany zapis w ocenie sądu pozbawia zatem konsumenta prawa do domagania się rzetelnych rozliczeń.

Drugie ocenianych postanowień umownych (II) zawierało ograniczenie wysokości kary umownej w sytuacji niewykonania przez dewelopera jego zobowiązań to jest wydania lokalu lub zawarcia umowy przenoszącej własność. W tym zakresie nie mogło być skuteczne powołanie się na prowadzenie zamkniętego rachunku, ponieważ okoliczność ta w istocie nie rozszerza odpowiedzialności dewelopera. Bez znaczenia była też podnoszona przez powoda okoliczność stosowania podobnej praktyki przez innych deweloperów. 

Sąd stwierdził, iż wskazane postanowienie mogło skutkować zwolnieniem powoda z odpowiedzialności przenoszącej 5% ceny brutto. Stąd też Prezes UOKiK zasadnie zdaniem sądu wskazywał, że tylko kara umowna nieograniczonej wysokości pozwoliłaby, aby spółka deweloperska realnie odczuła konsekwencje finansowe swojego zaniechania. Takie ograniczenie odpowiedzialności sąd uznał za niedopuszczalne i przytoczył wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 lipca 2013 roku (sygn. I ACa 125/13), który stwierdził, że: „Wszelkie postanowienia zmierzające do ograniczenia czy wyłączenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy deweloperskiej są klauzulami abuzywnymi.”

W odniesieniu do trzeciego z analizowanych postanowień umownych (III) odnoszącego się do udzielonego pełnomocnictwa, sąd również stwierdził, iż jest ono postanowieniem niedozwolonym. Postępowanie miało charakter abstrakcyjny i bez znaczenia dla rozstrzygnięcia było, iż nabywcy zwracali na ten zapis uwagę i rzekomo entuzjastycznie przyjmowali jego stosowanie po wyjaśnieniu celu jego wprowadzenia. Bez znaczenia była tutaj również chęć dewelopera do oszczędzania nabywcom konieczności podejmowania uchwał w zakresie przydziału do wyłącznego korzystania z miejsc parkingowych, balkonów czy tarasów. Istotne było natomiast, że zakres zawartego umocowania jest niejednoznaczny. Co więcej, takie umocowanie w treści umowy, a nie w odrębnym dokumencie, może w ocenie sądu sprawiać trudności przy jego należytej analizie. Za problematyczne dla konsumenta uznano też uzmysłowienie sobie możliwych skutków udzielenia pełnomocnictwa o tak wysokim stopniu ogólności. W ocenie sądu (i Prezesa UOKiK) takie postanowienie pozwala potencjalnie deweloperowi na decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej i wpływanie na funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej w sposób nie biorący pod uwagę interesu konsumentów. Ponownie, z uwagi na abstrakcyjność kontroli, okoliczności braku przykładów tego rodzaju działania, nadużywającego pełnomocnictwa przez dewelopera, nie mogło wpłynąć na rozstrzygnięcie sprawy. Potencjalna możliwość naruszenia przesądza w takim postępowaniu o abuzywności stosowanego postanowienia. Bez znaczenia jest zaś czy wystąpiły jakiekolwiek symptomy zagrożenia interesów konsumenta.

Ostatnie z analizowanych postanowień umownych (IV), również zostało przez sąd zakwalifikowane jako niedozwolone. Sąd nie zgodził się, iż stanowiło ono naturalne działanie notariusza i wykonanie przez niego obowiązków. W ocenie sądu takie postanowienie mogło w rzeczywistości wprowadzić konsumenta w błąd, w zestawieniu z brzmieniem artykułu 3851 Kodeksu cywilnego, co do braku możliwości powoływania się na brak indywidualnych uzgodnień. Oświadczenie potwierdzające indywidualne uzgodnienie mogło wywoływać mylne przekonanie, o braku możliwości kwestionowania postanowień umowy w przyszłości poprzez podważenie ich sformułowania w sposób jednoznaczny i zrozumiały. Sąd uznał to postanowienie za nieuczciwe, a tym samym abuzywne.

W konsekwencji powyższych ustaleń sąd w umowie deweloperskiej, wykorzystanej przy aż 52 transakcjach, dopatrzył się klauzul niedozwolonych i nie znalazł podstaw do zmiany orzeczenia Prezesa UOKiK, w tym również zmiany wysokości nałożonych kar pieniężnych, które uznał za adekwatny do okoliczności, okresu, stopnia i skutków rynkowych stwierdzonego naruszenia.