Doprecyzowanie granic nieruchomości wspólnej

Z posiadanych informacji wynika, że jedyną drogą, aby wodomierze stały się częścią wspólną, jest podjęcie przez wspólnotę uchwały o zmianie granicy nieruchomości wspólnej.
Proszę o udzielenie informacji, czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie zamiany granicy nieruchomości wspólnej będzie obowiązywała w przypadku podjęcia jej większością głosów czy podjęcia jej przez 100% właścicieli lokali (dotyczy „dużej” wspólnoty).

Nieruchomość wspólna i odrębne lokale

Zwróć uwagę na specyfikę wspólnot mieszkaniowych, w których istnieją dwa rodzaje nieruchomości: nieruchomość wspólna i odrębne lokale. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne, zwłaszcza w przypadku urządzeń. Wspólnoty mieszkaniowe w przypadku instalacji mają więc bardzo często problemy z określeniem, która ich część jest częścią nieruchomości wspólnej, a która częścią konkretnego lokalu. Jest to przy tym dość ważne rozgraniczenie, ponieważ przeprowadzenie przeglądów, usuwanie awarii czy też zabezpieczenie instalacji w nieruchomości wspólnej należy do wspólnoty mieszkaniowej, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali w wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Tymczasem przeprowadzenie przeglądów, usuwanie awarii oraz zabezpieczenie instalacji w lokalach należy do ich właścicieli i to oni ponoszą całe koszty tych czynności. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe dokonują przeglądu całych instalacji, mając na względzie bezpieczeństwo mieszkańców budynku oraz fakt, że z reguły nie zwiększa to kosztów przeglądu oraz że prawo budowlane czyni odpowiedzialną za przeglądy obiektu wspólnotę mieszkaniową i jej zarządcę. Natomiast remonty instalacji i usuwanie usterek instalacji wspólnoty mieszkaniowe wykonują już tylko odnośnie do nieruchomości wspólnej.

Doprecyzowanie pojęcia nieruchomości wspólnej

Aby rozwiązać problem braku doprecyzowania pojęcia nieruchomości wspólnej, wspólnoty wprowadzają w uchwale doprecyzowanie definicji nieruchomości wspólnej, które dokładnie rozgranicza elementy na styku tych nieruchomości, tam gdzie wymaga tego praktyka, aby za każdym razem przy przeglądach czy usuwaniu awarii nie wracać do rozstrzygania, kto ma usunąć daną awarię – wspólnota czy właściciel lokalu. Zwróćmy jednak uwagę, że uchwała taka może jedynie doprecyzować pojęcie nieruchomości wspólnej. Nie można natomiast tworzyć nią nowej rzeczywistości i określić w niej, że nieruchomość wspólną stanowią elementy, które ewidentnie stanowią element lokali i odwrotnie. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że takie doprecyzowanie ma istotne znaczenie i stanowi dla sadów podstawę, na którą można się powołać w przypa...