Brak wyników

Administrowanie

4 lipca 2019

Dostęp do dokumentów spółdzielni

Paweł Puch

0 1239
Jesteśmy spółdzielnią mieszkaniową i istniejemy od roku 1993. Umowy o zarządzanie z mieszkańcami podpisywał zarząd dwuosobowo. Zajmujemy się rozliczaniem 71 budynków na siedmiu popegeerowskich osiedlach. Jedna z mieszkanek podała zarząd spółdzielni do prokuratury, pisząc, że koszty zarządu rozksięgowane na budynki 80% i kotłownie 20% zostały „przywłaszczone przez zarząd SM, i że zarząd nie rozliczył się z poniesionych wydatków”. Nie rozumie, że koszty zarządu zostały całkowicie rozliczone i przeksięgowane – wg klucza podziałowego metraży budynków – na budynki i kotłownie w zarządzaniu SM. Od 2012 r. mieszkanka wnioskuje na piśmie o wydruki: kosztów kotłowni, kosztów zarządu i kosztów budynku, w którym mieszka. Otrzymuje je. Po zapoznaniu się z wydrukami przychodzi i przegląda wszystkie pozycje kosztowe, notując sobie kontrahentów, daty, wartości usług itp. Rozumiemy to i zgadzamy się, że ma do tego prawo. Kłopotliwe jest jednak to, że żąda również wglądu do listy płac pracownika – kwalifikowanego palacza, argumentując, że też płaci za jego pracę. Po odmowie udostępnienia umowy o pracę palacza odgrażała się, że zgłosi sprawę na policję. Na jakie przepisy Zarząd SM może się powołać w kontaktach z tą osobą? Nadmienię, że na zebraniu ujawniła wszystkim obecnym wartość wynagrodzenia brutto palacza, korzystając z otrzymanego wydruku kosztów rodzajowych. Prosimy o pomoc.

Trzeba zwrócić uwagę, że spółdzielnia mieszkaniowa może występować w podwójnej roli.

REKLAMA

Po pierwsze, może zarządzać własnymi nieruchomościami z budynkami mieszkalnymi, a dostępu do dokumentów będzie żądał jej członek, który w tej spółdzielni ma lokal mieszkalny.

Po drugie, może zarządzać zewnętrznymi nieruchomościami, w tym wspólnotami mieszkaniowymi, na podstawie umowy o zarządzanie, a dostępu do dokumentów będzie żądał właściciel lokalu w tej wspólnocie, a nie członek spółdzielni.

W każdym z tych wypadków inaczej będzie wyglądał wgląd w dokumenty będące w posiadaniu spółdzielni, a zarząd spółdzielni musi nauczyć się to rozróżniać.

Po trzecie, ostatnie zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, uniemożliwiające bycie członkiem spółdzielni bez posiadania w niej lokalu, stawiają pod znakiem zapytania dalsze istnienie spółdzielni mieszkaniowych, które nie są właścicielami budynków mieszkalnych, czyli między innymi spółdzielni mieszkaniowych na osiedlach popegeerowskich.

 

Wgląd w dokumenty wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali właścicielom lokali służy prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Bezsprzecznie w prawie kontroli działalności zarządu zawiera się prawo wglądu do dokumentów wspólnoty mieszkaniowej, w tym dokumentów finansowych, gdyż w innym wypadku sprawowanie kontroli nie byłoby możliwe. Właściciel, oprócz faktycznego wglądu w dokumenty wspólnoty mieszkaniowej, może też żądać kopii dokumentów. Jest to zupełnie zrozumiałe, gdyż trudno sobie wyobrazić, aby właściciel szczegółowo zapamiętał wszystkie interesujące go informacje zawarte w dokumentach. Trudno też żądać od właściciela znajomości wszystkich zagadnień zawartych w dokumentach, więc tylko kserując je, może zasięgnąć opinii osób trzecich, np. prawnika czy księgowego, na temat ich poprawności czy różnych wynikających z nich zagadnień. Warto zwrócić uwagę, że rozwój techniki powoduje, że kopiowanie dokumentów na różnego rodzaju nośniki jest tanie i proste, więc w naturalny sposób zastąpiło sporządzanie notatek z dokumentów udostępnianych do wglądu. Obowiązkiem zarządu jest umożliwienie właścicielom lokali kontroli działalności zarządu, a właściciel lokalu powinien decydować, czy w tym celu wystarczy mu pokazanie dokumentów, wykonanie kserokopii, umożliwienie mu wykonania ich fotokopii czy też zeskanowanie. Na poparcie tej tezy warto przytoczyć stanowisko orzecznictwa sądowego. W sprawie rozstrzygniętej wyrokiem Sądu Okręgowego w Świdnicy, sygn. akt: II Ca 948/12, członek wspólnoty mieszkaniowej zwracał się pisemnie do zarządu wspólnoty mieszkaniowej o udostępnienie mu dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej, w tym dokumentacji finansowej. Sąd nakazał wspólnocie mieszkaniowej udostępnić całość dokumentacji w zakresie zgłoszonego żądania. Sąd przypomniał, że żądanie to znajduje podstawę prawną w art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Z przepisu tego wynika, że prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej służy każdemu właścicielowi lokalu. W sprawie rozstrzygniętej postanowieniem Sądu Okręgowego w Słupsku, sygn. akt: IV Cz 307/13 powód domagał się nakazania wspólnocie mieszkaniowej, by sporządziła i wydała mu kserokopie znajdujących się w jej posiadaniu dokumentów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną (protokołów odbioru wszystkich robót budowlanych w latach 2011 i 2012, faktur wystawionych przez wykonawcę w latach 2011 i 2012, wyciągów bankowych potwierdzających przelewy za faktury wystawione w latach 2011 i 2012, załącznika do aneksu dotyczącego umowy podpisanej w 2011 roku na wykonanie robót budowlanych, umów zawartych przez pozwaną z bankami w roku 2011, protokołu odbioru dokumentów wspólnoty, umowy o administrowanie nieruchomością). Sąd uznał, że pojęcie „sporządzania notatek i odpisów” należy interpretować szeroko i że obejmuje ono przeglądanie dokumentów, sporządzanie ich kopii utrwalanych w formie ręcznych odpisów, notatek i zdjęć wykonanych przyniesionym aparatem fotograficznym, a także za pomocą kserokopiarki.

 

Wgląd do dokumentów spółdzielni mieszkaniowej

Zgodnie z art. 81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo ot...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy