Dzierżawa sąsiedniego gruntu

Gmina Racibórz stosuje coś w rodzaju szantażu – w zamian za zgodę na wykonanie ocieplenia budynku Wspólnoty żądają wzięcia w użyczenie bądź dzierżawę terenu przydomowego (Wspólnoty w większości przypadków są wykupione "po obrysie"). Czasem zdarza się, że żądają wzięcia we "współużytkowanie" lub "współdzierżawę" – jeśli teren przylega do kilku Wspólnot. Moje największe obawy wzbudza sposób rozliczania wydatków na utrzymanie tego terenu. Czy można je uznać za koszty zarządzania częścią wspólną i rozliczać jak wszystkie inne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej? I czy w wypadku, np. skierowania do sądu sprawy przeciwko dłużnikom sąd nie zakwestionuje zasadności finansowania tych terenów oraz podejmowania decyzji (na drodze Uchwał Wspólnoty)?

Prawo wspólnoty mieszkaniowej do zawierania umów cywilnoprawnych

Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej była w ubiegłych latach wielokrotnie podważana zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie. Sytuację tę zmienił dopiero Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, która ma moc zasady prawnej. Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać nieruchomości do własnego majątku, ale powinno być to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Takie sformułowanie należy uważać za równoznaczne ze stwierdzeniem, że wspólnota może być podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, a to odpowiada powszechnie przyjmowanej definicji zdolności prawnej. Zatem wspólnota mieszkaniowa może zarówno nabyć nieruchomość, jak i zawrzeć każdą umowę mającą na celu czasowe korzystanie z nieruchomości, jeżeli jest to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Powyższą uchwałą Sąd Najwyższy, nadając uchwale moc zasady prawnej, chciał dać wspólnotom, sądom i innym podmiotom jasną i trwałą wykładnię prawa w tym zakresie.

Potrzeby związane z zarządem nieruchomością wspólną

Wspólnota mieszkaniowa może nabyć nieruchomość lub ją wynająć lub wydzierżawić, ale tylko, gdy jest to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Zatem nie tak, jak każdy inny podmiot, który może nabyć nieruchomość lub ją wydzierżawić, gdy uzna to z własnego punktu widzenia za zasadne, wspólnota mieszkaniowa może to zrobić tylko, gdy jest to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Ponadto znaczenie ma nie subiektywne zdanie danej wspólnoty mieszkaniowej (jej właścicieli), a obiektywne przesłanki. Przykładem może być tutaj wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30.07.2014 roku, sygn.akt I ACa 151/14, w którym sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, a nie wspólnymi interesami tworzących ją właścicieli. Zatem nie jest dopuszczalne wynajęcie przez nią basenu (lokal w tym samym budynku). Zdaniem sądu wspólnota mieszkaniowa może wynająć nieruchomość lub ją nabyć, ale tylko wtedy, gdy jest to potrzebne w celu prawidłowego wykonywania jej obowiązków wynikających z ustawy. Sąd wskazał, że kwestia najmu basenu wykracza poza zdolność prawną wspólnoty mieszkaniowej, która ograniczona jest do zarządu nieruchomością wspólną. Za dopuszczalne sąd uznał naby...