Wydatki poniesione na wymianę sterowania wind mogą stanowić koszty uzyskania przychodów wspólnoty

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lutego 2019 r. (sygn. akt.: 0111-KDIB2-1.4010.478.2018.3.AT)

Wspólnota mieszkaniowa zarządza budynkiem, w którym znajdują się lokale mieszkalne oraz handlowo-usługowe (w tym budynku znajduje się też apteka). Są one własnością osób fizycznych i prawnych, z udziałami ułamkowymi w częściach wspólnych i gruncie. Wspólnota zamierza zrealizować inwestycję polegającą na wymianie sterowania wind, której wartość, według przyjętego przez wspólnotę planu, ma wynieść 100 000 zł. Inwestycja ta ma być przeprowadzona wyłącznie na nieruchomości wspólnej. Ze względu na okoliczność, że przedmiotowy budynek nie stanowi własności wspólnoty, nie może on być środkiem trwałym wspólnoty. Wobec powyższego powstała wątpliwość, czy wydatki poniesione na przedmiotową inwestycję mogą stanowić koszty uzyskania przychodów wspólnoty, a jeżeli tak, to na jakich zasadach.

Wskazane wyżej wydatki zostaną sfinansowane ze środków wspólnoty zgromadzonych na funduszach remontowym i eksploatacyjnym. Część tych wydatków może też zostać sfinansowana z przychodów osiąganych przez wspólnotę z innych źródeł, tj. w szczególności z czynszów najmu lokali użytkowych. Środki znajdujące się na funduszach remontowym i eksploatacyjnym zostały wpłacone przez właścicieli lokali. Środki z innych źródeł są wpłacane na rachunek wspólnoty przez inne osoby, np. najemców lokali użytkowych.

Koszty wymiany sterowania wind to wydatki ulepszeniowe (modernizacyjne)

W opinii wspólnoty koszty, które zostaną poniesione w związku z wymianą sterowania wind, są co do istoty wydatkami ulepszeniowymi (modernizacyjnymi). Wymiana sterowania wind niewątpliwie spowoduje ich unowocześnienie, co zwiększy ich wartość użytkową. Ta kwestia, zdaniem wspólnoty, nie ma jednak znaczenia, jako że właścicielem budynku i nieruchomości wspólnej nie jest wspólnota, ale poszczególni właściciele lokali w odpowiednim stosunku, więc nie można w tym przypadku mówić o powstaniu środka trwałego. Środek trwały musi być bowiem przedmiotem prawa własności lub współwłasności podatnika, co wynika wprost z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednak w tym przypadku tak nie będzie, skoro wspólnota nie jest właścicielem budynku ani tym bardziej jego części wspólnej. 

Jakie były wątpliwości wspólnoty?

Powstała wątpliwość, czy wydatki poniesione przez wspólnotę na inwestycję polegającą na wymianie sterowania wind, której wartość – według przyjętego przez wspólnotę planu – ma wynieść 100 000 zł, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów wspólnoty na podstawie art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie ma ona jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. W myśl art. 3 ustawy o własności lokali grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych

Oznacza to, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść również prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną.

W...