Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

2 listopada 2020

Egzekwowanie od dewelopera usunięcia wad spisanych w protokole gwarancyjnym – otwarty dostęp

63
Pytanie: Protokół gwarancyjny poprzednia firma administracyjna spisała z Zarządem w lipcu 2018, w czasie kiedy była jeszcze rękojma. Jestem Administratorem na tym budynku od 01.10.2020. Protokół w dokumentacji Wspólnoty jest tylko w wersji ksero, oryginału nie posiadają. Nie jest on też podpisany przez dewelopera (nie był nawet przeprowadzony w jego obecności) a tylko przez Zarząd, Administratora oraz inspektora ds. elektryki oraz rzeczoznawcę budowlanego, inspektora nadzoru ds. budowlanych (to osoby z ramienia Administratora). Znalazłem potwierdzenie wysłania tego protokołu do dewelopera w formie listownej za potwierdzeniem odbioru w czasie kiedy obowiązywała jeszcze rękojma. Czy my możemy na podstawie tego dokumentu egzekwować od dewelopera żeby usunął wady spisane w tym protokole w 2018 roku?

Odpowiedź:

POLECAMY

Stosownie do art. 556 ustawy z dnia 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

Jednocześnie, poprzez odesłanie zawarte w art. 656 §1 KC w zw. z art. 638 §1 KC, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, tj. powołany już wyżej art. 556 i nast. KC.

W razie zatem wystąpienia wady nieruchomości, jej nabywcy przysługuje uprawnienie do skorzystania z roszczeń przysługujących mu z ustawowej rękojmi za wady oraz z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych. Jak podkreśla się to jedynie w tym miejscu w orzecznictwie, pamiętać należy, że reżim odpowiedzialności z tytułu rękojmi aktualizuje się dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży (wydania rzeczy w wykonaniu tej umowy).

Swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady kupujący realizuje poprzez zgłoszenie wady sprzedawcy. Stosownie przy tym do art. 568 §2 KC, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jednakże, jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem – odpowiednio 5 lat, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu, o ile chodzi o wady nieruchomości. Terminy rękojmi są zaś następujące: 2 lata oraz 5 lat - gdy wady dotyczą nieruchomości. W powyższych okresach stwierdzona wada przedmiotu sprzedaży uprawnia zatem do zgłoszenia przez kupującego roszczeń z tytułu rękojmi za wady. Warto przy tym podkreślić w tym miejscu, iż  kupujący, który w następstwie upływu terminu z art. 568 KC utracił uprawnienia z tytułu rękojmi, nie traci jednakże wraz z upływem tego terminu roszczeń odszkodowawczych opartych o zasady ogólne (tj. art. 471 KC, przewidujący odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania).

Zgodnie ze stanowiskiem reprezentowanym w doktrynie i orzecznictwie, przy tym również popartym wyjaśnieniami UOKiK, stwierdzoną wadę - w ramach odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi – można zgłosić w dowolnej formie, przy czym dla celów dowodowych wskazuje się, by zgłoszenie to miało jednakże formę pisemną. Żaden przepis prawa nie wymaga również, aby kupujący osobiście musiał zawiadomić sprzedawcę o wadzie. Tym samym, kupujący może uczynić zadość swojemu obowiązkowi również np. za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Sposób powiadomienia sprzedawcy o wadzie jest bowiem w zasadzie dowolny, byle informacja o tym dotarła do niego w terminie miesięcznym od jej wykrycia (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 02.02.2012 r., I ACa 1394/11). Oczywiście, należy również w tym kontekście rozważyć, czy umowa (umowy) z deweloperem...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy