Brak wyników

Prawo

19 kwietnia 2017

Garaż problem głosowanie udziałem

0 874
Bardzo dużym problemem jest uczestnictwo właścicieli lokali w zebraniach rocznych oraz oddawanie głosów w drodze indywidualnego zbierania. W świetle wyroku SN w sprawie udziałów w lokalu użytkowym typu garaż podziemny generalnie żadne uchwały we wspólnotach posiadających takie garaże nie zostały podjęte. Taki stan rzeczy bardzo ogranicza prawidłową pracę zarządcy. Co się dzieje w sytuacji, kiedy uchwały nie zostały podjęte, a należy, np. złożyć CIT do urzędu skarbowego po przyjęciu przez właścicieli sprawozdania rocznego wspólnoty? Jak prowadzić niezbędne prace, jeśli brak odpowiednich uchwał?

W myśl ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie wysokości udziału związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej następuje w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w księdze wieczystej. Garaż wielostanowiskowy, który nie jest częścią nieruchomości wspólnej tylko odrębnym lokalem stanowiącym współwłasność parkujących w nim osób, jest lokalem jak każdy inny. Również z nim związany jest udział w nieruchomości wspólnej, a jego właściciele są zobowiązani ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziału związanego z garażem. Ponadto, o czym zapominają czasami wspólnoty mieszkaniowe, tylko właściciele lokalu garażowego ponoszą koszty jego utrzymania, a koszty te nie mogą być rozliczane w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

REKLAMA

Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zarządzać tym garażem, tak jak nie zarządza innymi lokalami w budynku. Z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej. Decyzje odnośnie do garażu podejmują jego właściciele na zasadach określonych w kodeksie cywilnym o współwłasności, a w stosunkach między nimi ustawa o własności lokalu nie ma zastosowania. Nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania, a współwłaściciele garażu podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów w garażu. W sytuacji braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli garażu (jednomyślność). Jeśli brak takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Należy zwrócić uwagę, że w związku z dużą powierzchnią garażu wielostanowiskowego jego udział w nieruchomości wspólnej jest stosunkowo dużą wartością w porównaniu z udziałami przynależnymi do innych lokali. Z tym wiąże się z kolei „duża siła głosu” garażu wielostanowiskowego podczas głosowania nad uchwałami właścicieli lokali. Część wspólnot mieszkaniowych rozbija udział związany z lokalem garażowym między poszczególnych współwłaścicieli garażu i dopisuje te udziały do udziałów tych właścicieli związanych z ich lokalami mieszkalnymi. Niestety, takie „doliczenie udziału” w g...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy