Jednomyślność w małej i dużej wspólnocie

Zasada podejmowania decyzji w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową zarządzaną na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Jak wynika z jej regulacji, w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej zarząd lub zarządca podejmują samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Robią zatem wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności i udzielającej zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do jej dokonania.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, na przykład, gdy na zebraniu nie było wystarczającej liczby osób.

Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z ustawą o własności lokali uchwały zapadają większością głosów ich właścicieli, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczególności udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Artykuł ten odnosi się wprost do przebudowy strychu, stworzenia z niego samodzielnego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży przez wspólnotę nabywcy. Artykuł ten określa nie tylko, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, bo to akurat jest sprawą oczywistą, ale przedstawia też niezbędne elementy decyzji wspólnoty mieszkaniowej w tej sprawie.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem.

Wspólnota mieszkaniowa w ramach przebudowy strychu musi zatem:

• udzielić zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
• udzielić zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy,
• udzielić zgody na rozporządzenie tym lokalem,
• udzielić zgody na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w na...