Lokalizacja względem działki sąsiedniej

Usytuowanie budynku zgodnie z nowymi warunkami technicznymi

W sprawie zakończonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 16 stycznia 2019 roku (sygn. II SA/Gl 839/18) sąd zajmował się kwestią usytuowania budynku względem granicy działki, mając na uwadze zmienione w tym zakresie przepisy rozporządzenia o warunkach technicznych, które weszły w życie w trakcie postępowania - 1 stycznia 2018 roku.

Postępowanie w organie architektoniczno-budowlanym

W omawianej sprawie spółka będąca inwestorem złożyła wniosek o pozwolenie na budowę budynku usługowo-handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną służącą do obsługi tego obiektu budowlanego, w tym – co ma znaczenie dla końcowego rozstrzygnięcia sprawy – również określoną liczbą miejsc postojowych dla samochodów osobowych. W toku prowadzonego postępowania prezydent miasto jako organ architektoniczno-budowlany wydał postanowienie, w którym zobowiązał inwestora do doprowadzenia projektu budowlanego do zgodności z przepisami prawa i usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Między innymi w postanowieniu znalazło się zobowiązane do doprowadzenia projektu budowlanego do zgodności z § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie lokalizacji projektowanego budynku na działce inwestora oraz formalne poprawienie projektu poprzez doprowadzenie jego formy do zgodności z przepisami Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Organ oczekiwał usunięcia wyliczonych w treści postanowienia nieścisłości i niedoskonałości. Zgodnie z przepisami wyznaczono inwestorowi w tym celu odpowiedni termin, którego koniec przypadał na dzień 31 stycznia 2018 r. Co istotne – pomiędzy postanowieniem a wyznaczonym terminem na dokonanie poprawek, tj. 1 stycznia 2018 roku zmianie uległy warunki techniczne wynikającego z pierwszego ze wskazanych rozporządzeń .

W odpowiedzi inwestor złożył korektę pierwotnego wniosku o pozwolenie na budowę oraz pismo zawierające polemikę ze stanowiskiem organu. Spółka wskazała, że w zakresie usytuowania obiektu względem granicy z działkami sąsiednimi projekt spełnia wymagania rozporządzenia w brzmieniu po nowelizacji. W pozostałym zakresie, jak twierdził wnioskodawca, projekt budowlany został uzupełniony. Organ administracji architektoniczno-budowlanej stanął jednak na odmiennym stanowisku i wydał decyzję, w której odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W treści decyzji odmownej powołano się na artykuł 35 ustęp 3 prawa budowlanego, to jest na nieuzupełnienie braków wskazanych we wcześniejszym postanowieniu.

Relacjonując przebieg postępowania, prezydent stwierdził, że w toku sprawdzania przedłożonego projektu budowlanego stwierdzono liczne nieprawidłowości, które wspomnianym postanowieniem inwestor zobowiązany był usunąć. Przekazano też kserokopie pisma zawierającego protest mieszkańców nieruchomości sąsiednich z prośbą o niezwłoczne zajęcie stanowiska w tej kwestii. Jednocześnie, organ potwierdził, że w toku postępowania wpłynął wniosek inwestora o rozpatrzenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w brzmieniu nadanym mu nowelizacją z 14 listopada 2017 roku oraz pismo, w którym odniósł się do uwag i zastrzeżeń sąsiadów. Jednak analizując poprawiony projekt, organ doszedł do przekonania, że inwestor nie usunął wszystkich wymienionych w postanowieniu nieprawidłowości. W szczególności nie doprowadzono do zgodności projektu z § 12 rozporządzenia o warunkach technicznych, który odnosi się do lokalizacji obiektu budowlanego na działce. Organ twierdził, że należało obiekt zlokalizować w odległości normatywnej od granicy z sąsiednią działką lub wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, zgodnie z procedurą opisaną w artykule 9 prawa budowlanego.

Następnie organ wyjaśnił, że funkcjonująca dla nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy nie może przesądzać o lokalizacji obiektu przy granicy z sąsiednią działką . Lokalizacja tego typu obiektów generuje dla nieruchomości sąsiednich uciążliwości, a lokalizacja obiektu handlowo-usługowego przy granicy działki tym bardziej będzie te uciążliwości potęgować. Wskazano też słusznie, że dopiero na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę organ wypowiada się w sposób wiążący na temat usytuowania obiektu na działce  akceptując lub nie jego lokalizację w stanowiącym część projektu budowlanego projekcie zagospodarowania działki/terenu. Treść warunków zabudowy w tym zakresie ma charakter wstępny, określa bowiem jedynie gabaryty i linię zabudowy .

Podkreślono również, że pomimo wezwania przedłożony projekt budowlany nadal nie spełnia wymogów przywołanego rozporządzenia dotyczącego formy projektu, w szczególności zastrzeżenia budziła czytelność jego części rysunkowej.

Odwołanie od decyzji

Inwestor złożył odwołanie od decyzji wskazując, że rozpoznanie sprawy nastąpiło według niewłaściwych przepisów, bowiem rozporządzenie w zakresie warunków technicznych zmieniło się 1 stycznia 2018 roku i zmianie uległo również brzmienie wspomnianego w przez organ § 12 ust. 3 te...