Nabycie lokalu dłużnika

Czy w przypadku, kiedy dług wynosi około 45 tys., a wartość mieszkania w 2015 roku oszacowano na 203 tys., jest jakakolwiek szansa, by wspólnota mieszkaniowa przejęła nieruchomość za dług? Wspomnę, że nie jest ona jedynym wierzycielem. W lokalu nie dokonano legalizacji urządzeń pomiarowych, co zgodnie z uchwałą powoduje naliczanie wszystkich różnic i strat na dany lokal, przez co nastąpi szybki wzrost zadłużenia. Kto w takiej sytuacji winien mieć w zarządzie tę nieruchomość (obecnie nieruchomość jest w zarządzie dłużnika)? W jaki sposób doprowadzić do sprzedaży lokalu bądź przejęcia go przez wspólnotę mieszkaniową za kwotę zadłużenia?

Przede wszystkim należy pamiętać, aby nie doprowadzać do przedawnienia roszczeń. W tym celu należy stosować przerwanie biegu przedawnienia. Zgodnie z kodeksem cywilnym bieg przedawnienia przerywa się poprzez:

• każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, dokonaną bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia lub zabezpieczenia roszczenia,
• uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,
• wszczęcie mediacji.

Zatem bieg terminu przedawnienia podlega przerwaniu na skutek wniesienia pozwu do sądu, wniesienia wniosku w postępowaniu egzekucyjnym. Aby uniknąć przedawnienia zasądzonej należności, gdy pierwsza egzekucja okaże się bezskuteczna, co kilka lat należy składać do komornika wniosek o prowadzenie egzekucji przeciwko dłużnikowi. Podobne znaczenie ma dochodzenie roszczenia przed sądem polubownym.

Jeżeli pierwsza licytacja zakończyła się niepowodzeniem i nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za jaką można nabyć nieruchomość. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, prawo przejęcia za dwie trzecie sumy oszacowania przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię. Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz nabywcy. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowieniu o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności przez wpis w księdze wieczystej, a także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Obecnie przyjmuje się, że wspólnota m...