NIERUCHOMOŚCI: PRZEGLĄD PRAWNY POŁOWA 2019

Kolejna nowelizacja prawa budowlanego

Po chwilowym wstrzymaniu prac legislacyjnych odnoszących się do prawa budowlanego, poświęconego na analizę dorobku prac nad Kodeksem Urbanistyczno-Budowlanym oraz ustawą inwestycyjną, w kwietniu 2019 roku zaprezentowano projekt rozbudowanej nowelizacji przepisów z zakresu prawa budowlanego. Zmiany są dość szerokie, a za jedną z najważniejszych należy uznać zmiany dotyczące obszaru oddziaływania inwestycji, która ma wpływ na krąg dotyczący stron postępowania o pozwolenie na budowę. Aktualnie pojęcie oddziaływania obiektu nie jest sformułowane w sposób precyzyjny, co w powiązaniu z ustalaniem tego obszaru przez projektantów, powoduje pewne komplikacje w toku postępowania. Zgodnie z nową propozycją przyjęte byłoby, że inwestycja oddziałuje na nieruchomość, jeżeli jej realizacja spowoduje ograniczenia w zabudowie, a nie w zagospodarowaniu terenu sąsiedniego. W zakresie pojęcia „oddziaływanie obiektu” prowadzone były prace legislacyjne w zakresie pakietu zmian, których celem miało być ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego. Zmiany miały, korzystając z dorobku prac nad kodeksem, koncentrować się na wprowadzeniu ułatwień w szczególności w zakresie ustawy o planowaniu przestrzennym i prawa budowlanego. Na pierwszy plan w projekcie wybijały się kwestie wprowadzenia definicji tzw. samowoli urbanistycznej, czyli ograniczenia możliwości realizacji inwestycji w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy obwinianych o chaos urbanistyczny. Jednakże, mniej więcej wraz z przygotowaniem projektu specustawy mieszkaniowej, prace w tym zakresie wyhamowały. Zgodnie z komunikatem wydanym przez ministerstwo dorobek z prac legislacyjnych oraz konsultacji publicznych nad projektem przekazany został do analizy powołanego panelu ekspertów, który mają przygotować nowy projekt reformy procesu inwestycyjno-budowlanego.

Już niemal tradycyjnie kolejna nowelizacja prawa budowlanego rozszerza katalog przedsięwzięć inwestycyjnych, które będzie można realizować nie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, ale na podstawie zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych. Przewiduje się jednak uporządkowanie listy zamierzeń, których realizacja możliwa będzie do przeprowadzenia na podstawie zgłoszenia. Zmianę tę należy ocenić pozytywnie, ponieważ aktualnie, po licznych zmianach przepisów w tym zakresie, wymagają uporządkowania. Pojawiają się też nowe rodzaje obiektów, dla których nie będzie konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę, jak chociażby paczkomaty, o których w swoim czasie było dosyć głośno, kiedy na podstawie aktualnego stanu prawnego sąd administracyjny stwierdził, iż powinny być one realizowane w oparciu o pozwolenie na budowę. Zaproponowano też kolejne ułatwienia w budowie domów jednorodzinnych. Nie będzie już konieczności zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych zmierzających do ich realizacji, ani prowadzenia dziennika budowy. Przy zakończeniu realizacji inwestycji zniesiony ma zostać obowiązek przedłożenia protokołów prób i sprawdzeń (oprócz instalacji gazowej) oraz potwierdzenia odbioru przyłączy przez gestorów mediów.

Kolejnym uproszczeniem ma być wyodrębnienie z części architektoniczno-budowlanej projektu budowlanego części, nazywanej w propozycji ustawy projektem technicznym. Projekt techniczny odnosić ma się do branży konstrukcyjnej, charakterystyki energetycznej budynku, niezbędnych rozwiązań technicznych i materiałowych. Zmierza to do pewnego odchudzenia dokumentacji projektowej przekazywanej do zatwierdzenia organom architektoniczno-budowlanym, bowiem projekt techniczny nie będzie podlegał zatwierdzeniu, a jedynie będzie weryfikowana jego realizacja przez nadzór budowlany. W toku postępowania o pozwolenie na budowę weryfikowany ma być projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz odchudzony projekt architektoniczno-budowlany. Istotne zatem jest to, że zmiany w odniesieniu do projektu technicznego nie będą pociągały za sobą konieczności uzyskania zmiany pozwolenia na budowę.

Pojawiły się również propozycje, które mają ułatwić, aktualnie dość scentralizowaną, procedurę udzielania zgody na odstępstwo od przepisów z zakresu warunków technicznych. Aktualnie zgodę na takie odstępstwo, stosownie do procedury opisanej w art. 9 Prawa budowlanego wydaje starosta po uzyskaniu odpowiedniej zgody od ministra. Powyższe prowadzi do opóźnień w postępowaniu z uwagi na ograniczone możliwości ministerstwa i znaczną liczbę wniosków. Aktualnie zaproponowano koncepcję, wedle której zgody na odstępstwo udzielałby organ architektoniczno-budowlany, a więc najczęściej starosta, już bez konsultacji z ministerstwem. Warunkiem takiej możliwości będzie jednak to, że realizowaną inwestycję stanowić będzie budynek. W odniesieniu do innego rodzaju obiektów budowlanych konieczna będzie zgoda na odstępstwo. Rozważano, aby zgoda taka udzielana była po konsultacji już nie z ministerstwem, ale z urzędem wojewódzkim. Niezmiennie, co wydaje się oczywiste, wprowadzane w projekcie odstępstwo nie będzie mogło powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych, użytkowych i stanu środowiska.

Warto wreszcie wspomnieć o propozycjach projektu odnoszących się do ochrony „trwałości” zrealizowanych już inwestycji. Aktualnie w praktyce wiele problemów powodują postępowania o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę wszczynane po upływie znacznego czasu od zakończenia budowy. Aktualnie możliwe jest bowiem stwierdzenie nieważności decyzji nawet po dziesięciu latach od jej wydania. W odpowiedzi na zgłaszane wnioski zaproponowano skrócenie takiej możliwości w odniesieniu do pozwoleń na budowę i przyjęcia zasady, że po upływie 5 lat od doręczenia lub ogłoszenia takiej decyzji nie będzie możliwe stwierdzenie jej nieważności. Powyższe może budzić mieszane uczucia, biorąc pod uwagę długie terminy oczekiwania na rozpoznanie skarg kasacyjnych przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, sięgające niekiedy 1,5 roku. Wznowienie takiego postępowania przed organem, po przejściu pełnej ścieżki sądowo-administracyjnej, rodzi ryzyko upływu okres pozwalającego na stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej.

Drugim rozwiązaniem z zakresu „ochrony” inwestycji już zrealizowanych są zaproponowane zmiany z zakresu samowoli budowlanych. Zaproponowano uproszczenie aktualnych procedur w zakresie ich legalizacji oraz zaproponowano przyspieszoną i ułatwioną legalizację samowoli, których dopuszczono się wcześniej niż 20 lat temu. W szczególności a...