Ogrodzenie osiedla

Zwróć uwagę, że coraz powszechniejszym zjawiskiem są zamknięte osiedla budowane jako jeden ogrodzony kompleks mieszkaniowy ze wspólną infrastrukturą wewnętrzną (wspólne parkingi, drogi dojazdowe, place zabaw, ogrodzenie, monitoring itd.).

Sytuacja prawna zamkniętych osiedli

W takim przypadku właśnie ze względu na tę wspólną infrastrukturę najwłaściwsze byłoby tworzenie jednej wspólnoty mieszkaniowej wielobudynkowej, której nieruchomość wspólną tworzyłby cały teren osiedla i wszystkie budynki. Tymczasem pod względem prawnym z reguły tworzy się wspólnoty mieszkaniowe jednobudynkowe.

A zatem w przypadku zamkniętych osiedli będą się one składać z kilku czy nawet kilkunastu wspólnot mieszkaniowych.

Aby jeszcze bardziej skomplikować sytuację związaną z zarządzaniem, oprócz wspólnot mieszkaniowych na terenie osiedla będziesz miał jeszcze do czynienia z terenami wspólnymi z infrastrukturą towarzyszącą (parkingi, drogi dojazdowe, place zabaw, ogrodzenie, monitoring i inne zabezpieczenia). Tereny te nie będą częścią żadnej ze wspólnot mieszkaniowych, a będą współwłasnością określonych osób.

Każda ze wspólnot zarządzać może tylko i wyłącznie własną nieruchomością wspólną, a wspólnoty nie mogą ani samodzielnie ani wspólnie podejmować żadnych decyzji odnośnie terenów wspólnych, ponieważ nie są one ich własnością. Zarządzanie tymi terenami nie odbywa się na podstawie ustawy o własności lokali, tylko na podstawie przepisów dotyczących współwłasności zawartych w Kodeksie cywilnym.

UWAGA

Zarządzanie osiedlem w takiej formie prawnej (która jest powszechnie stosowana) jako całością nie jest możliwe.

Zauważ, że przy takim rozwiązaniu prawnym z biegiem czasu osiedle straci swój zamknięty charakter, a tereny wspólne ulegną stopniowej dewastacji. W pierwszej kolejności z takiego terenu zniknie elektronika (monitoring, bramy wjazdowe na pilota itd.) oraz ochrona. Elementy te wymagają bowiem bieżącego zarządzania (konserwacji, napraw, przeglądów, wykonywania praw z umów) i comiesięcznego pokrywania kosztów z tym związanych. Tymczasem zazwyczaj te elementy osiedla znajdują się nie na terenie wspólnot mieszkaniowych, ale na terenie będącym współwłasnością określonych osób (nieraz kilkudziesięciu, a przy większych osiedlach nawet kilkuset).

Sytuacja ta powoduje, że żadna ze wspólnot nie może zarządzać tym terenem, ponieważ nie jest to jej nieruchomość wspólna. Nie może na przykład pokryć kosztów konserwacji czy naprawy tych elementów, ponieważ nie jest ich właścicielem.

Tymczasem osoby, które są współwłaścicielami takich terenów nie są w stanie podjąć żadnej decyzji, ponieważ na czynność przekraczającą zwykły zarząd potrzebna jest jednomyślność, a trudno ją uzyskać wśród kilkudziesięciu czy nawet kilkuset osób.

W takim przypadku, jeżeli właścicielom zależy na utrzymaniu zamkniętego charakteru osiedla, powinn...