Ogrzewanie dla kilku lokali

Nie jest problemem wyodrębnienie i sprzedaż lokali w budynku wielolokalowym przez pierwotnego właściciela i w konsekwencji stworzenie wspólnoty mieszkaniowej, ale jak pokazuje praktyka, wiele tego typu inwestycji cechuje brak jakichkolwiek przemyśleń co do późniejszego właściwego działania powstającej wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym spotykamy się we wspólnotach mieszkaniowych z brakiem prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej, zapewnionych miejsc parkingowych, wyodrębnianiem działki po konturze budynku, brakiem wyodrębnionych piwnic jako pomieszczeń przynależnych, brakiem określenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej, np. prawa do wyłącznego korzystania z ogródków przyległych do lokali na parterze, prawa do korzystania z tarasów itd. Sytuacja ta dotyczy również instalacji w budynkach. Najogólniej mówiąc, instalacje w budynku powinny być tak prowadzone, aby umożliwiały ich późniejsze rozdzielenie na poszczególne lokale. W przypadku instalacji centralnego ogrzewania albo przewiduje się indywidualne instalacje grzewcze dla każdego lokalu i wówczas stanowią one części składowe tych lokali, albo tworzy się system ogrzewający cały budynek i wówczas taka instalacja stanowi część nieruchomości wspólnej. Przy tym system ogrzewający cały budynek nie musi być jednolity, na przykład może składać się nawet z kilku niezależnych systemów ogrzewania, z których każdy zapewnia ogrzewanie kilku lokalom. Nawet wówczas instalacje te stanowią część nieruchomości wspólnej.

Należy zwrócić uwagę, że we wspólnocie mieszkaniowej pomieszczenie w budynku, w tym kotłownia, może mieć trzy formy prawne. Może być albo częścią nieruchomości wspólnej, albo samodzielnym lokalem, albo pomieszczeniem przynależnym do samodzielnego lokalu. Nie ma innej możliwości prawnej określenia sytuacji kotłowni w budynku. Zatem uregulowanie sytuacji kotłowni w przedmiotowym budynku może odnosić się tylko do jednej z tych trzech możliwości.

Kotłownia jako pomieszczenie przynależne do samodzielnego lokalu

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia, jako jego części składowe, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane „pomieszczeniami przynależnymi”. Kotłownia jako pomieszczenie przynależne ma rację bytu tylko w sytuacji, gdy służ...