Podział wspólnoty wielobudynkowej

Wspólnota mieszkaniowa powinna w większości przypadków obejmować działkę budowlaną zabudowaną jednym budynkiem tzw. wspólnota jednobudynkowa. Jednak nierzadko zwłaszcza w zasobach spółdzielczych na jednej działce znajdowało się więcej budynków mieszkalnych. Nieraz zdążało się, że na jednej działce usytuowane było całe małe osiedle. W takiej sytuacji przy wyodrębnianiu lokali często nie dokonywano podziału tej działki, a konsekwencją takiego postępowania są wspólnoty mieszkaniowe złożone z kilku budynków, tzw. wspólnoty wielobudynkowe. Tymczasem wspólnoty wielobudynkowe powinny być rzadkością i tworzone tylko w szczególnych przypadkach, gdy „zależności miedzy budynkami” są tak duże, że jest to uzasadnione. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18.04.2008 roku, sygn. akt I ACa 71/08. Instrumentem służącym podziałowi takiej wspólnoty jest art.5 ust 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.

Przede wszystkim podziału muszą chcieć właściciele dysponujący większością udziałów w nieruchomości wspólnej, w innym przypadku nie da się rozpocząć procedury podziału. Trzeba też przed rozpoczęciem procedury podziału uzbroić wspólnotę mieszkaniową w środki finansowe niezbędne do pokrycia kosztów, na przykład ustalając na dany rok zwiększone koszty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, aby w następnym roku procedurę podziału przeprowadzić.

Procedura podziału wspólnoty – 6 kroków

1. Jednomyślna uchwała lub zgoda sądu

Przede wszystkim zwróć uwagę, że zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, a jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Właściciele lokali powinni też w uchwale określić nowe wspólnoty mieszkaniowe oraz wyrazić zgodę na dokonanie zmiany wysokości udziałów w nieruchomościach wspólnych. Uchwała o zmianie wysokości udziałów musi zostać podjęta i zaprotokołowana w obecności notariusza oraz zawierać umocowanie dla zarządów do zawarcia stosownego aktu notarialnego. W przypadku braku jednomyślności wszystkich właścicieli właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogę żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W odróżnieniu od zaskarżenia uchwały sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym. Występują w nim wnioskodawca oraz uczestnicy, tj. właściciele lokali. Wniosek kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowany, dane osobowe i adres wnioskodawcy oraz wszystkich uczestników, dokładnie określo...