Ponoszenie kosztów w Spółdzielni Mieszkaniowej – Fundusz Remontowy

W spółdzielniach mieszkaniowych mamy do czynienia z różnymi typami praw do lokali. Poszczególne osoby, którym przysługują prawa do lokali są w różnym stopniu zobowiązane do ponoszenia kosztów w spółdzielni. 

1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
2. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.
3. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

Dokładne zasady pobierania opłat powinny być uregulowane w statucie spółdzielni.

Art 4 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na zarząd spółdzielni mieszkaniowej obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, a ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. Przepis wyraźnie mówi o prowadzeniu ewidencji dla każdej nieruchomości. Jednak ewidencjonowanie nie jest równoznaczne z wydatkowaniem środków. Wyraźnie to wynika z wyroku Trybunału Konstytucyjnego do którego przepis ten został zaskarżony w związku z błędną jego interpretacją utożsamiającą ewidencjonowanie z wydatkowaniem. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 15 lipca 2009 r. sygn. akt K 64/07 stwierdził, że przepis ten nie odnosi się do zasad wydatkowania środków na remonty nieruchomości będących w zasobie spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten dotyczy jedynie sposobu ewidencjonowania, tj. sporządzania wykazu wpływów i wydatków. Spółdzielnia może utworzyć fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy wszystkich członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Zwróć jednak uwagę, że obecnie w spółdzielni mieszkaniowej nie wszystkie pieniądze idą do wspólnego worka i z niego są rozdzielane przez spółdzielnie według jej uznania. Taka zasada działania spółdzielni już dawno przeszła do historii. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wytycza w tej materii dość szczegółowe zasady. I tak między innymi pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą tylko pokrywaniu wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Natomiast pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Klasyfikacja wydatków do kosztów uzyskania przychodu – jak je uzasadniać, by nie mieć problemów z urzędem skarbowym? Jak rozliczać koszty eksploatacji pojazdu i co się do nich zalicza? Kiedy wierzytelność może być kosztem uzyskania przychodu – jakie dokumenty trzeba skompletować? Na te pytania i wiele więcej odpowiadamy w praktycznym kursie, który przygotuje Cię do kontroli podatkowej w 2021 roku. Zobacz cały program kursu online -->

Podsumowanie

W spółdzielniach mieszkaniowych mamy do czynienia z różnymi typami praw do lokali. Poszczególne osoby, którym przysługują prawa do lokali są w różnym stopniu zobowiązane do ponoszenia kosztów w spółdzielni, a dokładne zasady pobierania opłat powinny być uregulowane w statucie spółdzielni i regulaminach rozliczania mediów w budynkach spółdzielni. Metoda liczenia opłat od metra a w przypadku lokali stanowiących odrębną własność zgodnie z udziałami, co ustawodawca przyjął jako jedyną możliwość w przypadku wspólnot mieszkaniowych zgodnie z ustawą o własności lokali jest też najbardziej sprawiedliwą metodą. W spółdzielniach mieszkaniowych jest możliwość modyfikacji tej zasady jeżeli zmianie ulegnie status spółdzielni, które te zasady ponoszenia kosztów określa.  Zmiana statutu jest możliwa na mocy uchwały walnego zgromadzenia podjętej większością 2/3 głosów. Uchwałę o zmianie statutu zarząd spółdzielni jest obowiązany zgłosić do sądu rejestrowego w ciągu trzydziestu dni od daty jej podjęcia. Zmiana statutu nie wywołuje skutków prawnych przed jej wpisaniem do Krajowego Rejestru Sądowego.