Powierzenie zarządu

Pytanie: Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć taką decyzję? Czy wspólnota mieszkaniowa może nie zastosować się do zawartej umowy dotyczącej zarządu i zarządcy, ignorując zapis o trzymiesięcznym okresie wypowiedzenia? Czy w przypadku trybu natychmiastowego zarządca może obciążyć wspólnotę mieszkaniową kosztami, jakie poniesie podczas przygotowywania dokumentacji, w tym rozliczeń ogrzewania, wody, eksploatacji budynku itp.? Czy uchwała o odwołaniu zarządcy jest jednoznaczna z wypowiedzeniem umowy zarządcy?

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą – w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego – określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Z zarządem powierzonym najczęściej mamy do czynienia właśnie w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdzie w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej. Rzadko natomiast wspólnoty mieszkaniowe same decydują się na ten typ zarządu. Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Jeżeli tego nie uczynili, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 roku, sygn. akt: III CZP 129/08 potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy. W przypadku powierzenia zarządu nie dochodzi do podpisania umowy o zarządzanie, tylko następuje powołanie. Dzieje się to tak samo, jak w przypadku posłów, senatorów czy radnych, którzy nie mają podpisanych umów z Sejmem, Senatem czy gminą, ich mandat do sprawowania funkcji opiera się na wyborze, obowiązki na ustawach i regulaminach, a wynagrodzenie na uchwałach je określających. Podobnie mandat zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, opiera się na powierzeniu zarządu w aktach notarialnych, obowiązkach określonych ustawami i uchwałami wspólnoty mieszkaniowej oraz wynagrodzeniu ustalanym u...