Problemy z podjęciem uchwały

Na liście do głosowania jest właściciel, który w 2012 roku zmarł, a nie zapadła jeszcze decyzja sądu o przyznaniu spadku. W związku z tym mam kilka pytań: Czy taka uchwała może być głosowana przez okres 4 lat, choć uchwały o przyznaniu absolutorium dla zarządu były udzielane co roku przez większość? Czy ta uchwała może istnieć w obrocie prawnym? Czy każdy właściciel może zbierać podpisy pod uchwałami?

Pierwszym i najczęstszym sposobem podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej jest zwołanie zebrania właścicieli lokali. Jak wynika z ustawy o własności lokali, prawo zwołania zebrania należy wyłącznie do kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Tylko w wypadku, gdy zarząd nie zwoła corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali zgodnie z ustawą, prawo do jego zwołania nabywa każdy z właścicieli lokali. Zarząd zwołuje zebranie z własnej inicjatywy lub z inicjatywy właścicieli. Jednak dopiero gdy wniosek pochodzi od właścicieli lokali reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali. Drugim ze sposób podjęcia uchwały jest indywidualne zbieranie głosów. Również w tym przypadku ustawa o własności lokali wyraźnie wskazuje, że zbieranie głosów właścicieli lokali należy do wyłącznych kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Z trzecim sposobem podjęcia uchwały mamy do czynienia wówczas, gdy na zebraniu nie stawili się właściciele lokali dysponujący większością głosów. Ustawa o własności lokali dopuszcza, aby w celu podjęcia uchwał głosowanych na zebraniu, które nie zostały na tym zebraniu podjęte ze względu na niską frekwencję wśród właścicieli lokali, można było głosować w drodze indywidualnego zbierania głosów spośród właścicieli, którzy na zebraniu nie byli obecni (dozbieranie głosów). W związku z powyższym proszę zwrócić uwagę, że zarówno zwołanie zebrania (poza jednym przypadkiem braku zwołania zebrania rocznego), jak i podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów należy do wyłącznych kompetencji zarządu. Podjęcie uchwały przez właścicieli lokali w drodze zbierania głosów przez jednego z nich, a nie przez zarząd jest na pewno brakiem dopełnienia wymogów formalnych wynikających z ustawy o własności lokali. W orzecznictwie sądowym utrwalone jest jednak stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych z podejmowaniem uchwał. Zgodnie z tą linią orzecznictwa uchybienia formalne, jakich się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały właścicieli lokali, mogą być podstawą do uchylenia podjętej uchwały tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść tej uchwały. Decydujące znaczenie ma zatem treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty mieszkaniowej w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt: II CSK 370/06). W wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03 Sąd Najwyższy wprost wypowiedział się w kwestii zwołania zebrania właścicieli lokali przez osoby nieuprawnione. Sądy uznały, że nie ma podstawy do rygorystycznego stosowania wymogów formalnych przewidzianych w ustawie o własności lokali. Ich zdaniem przepisy proceduralne należy traktować jako instruktażowe, niemające wpływu na ważność podjętych czynności. Dotyczy to między innymi zbierania głosów oraz uprawnienia do zwołania zebrania.

O ile zbieranie głosów przez właściciela należy uznać za uchybienie formalne niekonieczne prowadzące do nieważności uchwały, to czynności, w ramach której właściciel na kartce papieru gromadzi podpisy przez cztery lata, nie można uznać za podjęcie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawa o własności lokali wprawdzie nie przewiduje, w jakim terminie ma być podjęta uchwała w trybie indywidualnego zbierania głosów, jednak wymaga pewnej aktywności w miarę...