Regulamin porządku domowego - co wolno wspólnocie

Niezależnie od powszechnie obowiązujących przepisów prawa odnoszących się do zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz praw i obowiązków właścicieli lokali mieszkalnych wiele wspólnot mieszkaniowych decyduje się na wprowadzenie, obowiązujących członków wspólnoty, regulaminów porządku domowego, które stanowić mogą pewną kompilację i jednocześnie ułatwienie w stosowaniu przepisów. Regulamin może też stanowić zbiór zasad postępowania wynikających nie tylko z przepisów prawa, ale wspólnota może zdecydować o wprowadzeniu w takim regulaminie dodatkowych obostrzeń związanych z jej bieżącym funkcjonowaniem.

Możliwości i ograniczenia w określaniu zasad funkcjonowania wspólnoty

Podstawą prawną, która daje wspólnocie możliwość uchwalenia tego typu dokumentów jest art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, który przyznaje właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową prawo do ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Istotne jest to, że postanowienia regulaminu mogą w gruncie rzeczy odnosić się wyłącznie do kwestii związanych z nieruchomością wspólną. Jest to dość stanowczo wyrażone w orzecznictwie sądów. Sądy bowiem stoją jasno na stanowisku, że regulamin porządku domowego nie może ingerować w jakimkolwiek stopniu w prawo własności lokalu mieszkalnego. W szczególności warto zwrócić tutaj uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 roku (sygn. akt II CSK 600/08, opubl. LEX), w którym stwierdzono, że właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, a w sytuacji, w której z regulaminu wynikać będzie taka ingerencja, regulamin powinien zostać uchylony. W tej konkretnej sprawie przedstawionej Sądowi Najwyższemu za niedopuszczalne uznano wprowadzenie zapisów o odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, w tym za przestrzeganie przez nie regulaminu. Dodatkowo w uchylonym regulaminie oczekiwano od właścicieli lokali zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu oraz wymogu uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie w lokalu mieszkalnym działalności gospodarczej. Kolejnym istotnym ograniczeniem podkreślanym przez sądy jest brak możliwości wykreowania jednostronnie, poprzez uchwałę wspólnoty, stosunku zobowiązaniowego między nią a jednym z jej członków. Przykładowo brak jest podstawy prawnej do zobowiązania członków wspólnoty mieszkaniowej do świadczenia pracy na rzecz wspólnoty przejawiającej się na przykład obowiązkiem sprzątania klatek schodowych. Utrzymanie czystości nieruchomości wspólnej stanowi bowiem koszt jej zarządu i powinno być pokrywane w ramach wnoszonych zaliczek. Analogicznie, uchwała nie może zatem zobowiązać jednego z właścicieli do dokonywania na rzecz wspólnoty płatności niezwiązanych z rozliczeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Grillować, czy nie grillować na balkonie?

Uchwała wspólnoty, regulamin porządku domowego, nie może zatem ingerować w uprawnienia właściciela do korzystania ze swojego mieszkania. Rodzić to może problemy w praktyce. Na pierwszy plan w tym zakresie, również ze względu na obecną porę letnią, wybija się często poruszana w treści regulaminów kwestia rozpalania grilla na balkonie. Poza nawiasem zostawmy kwestię klasyfikacji, czy balkon stanowi nieruchomość wspólną, czy część składową lokalu mieszkalnego, rozstrzygnięcia w tym zakresie przysparzają trudności interpretacyjnych, a odpowiedź częściowo uzależniona jest od konkretnych rozwiązań technicznych.

Przyjmując zatem założenie, że balkon lub taras stanowią część składową lokalu mieszkalnego powstaje wątpliwość, czy w regulaminie porządku domowego można zawrzeć zapisy ingerujące w prawo własno...