Remont ganku i klatki

We wspólnocie mieszkaniowej są dwa rodzaje nieruchomości. Nieruchomość wspólna zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową, co do której wszelkie koszty ponoszą wszyscy właściciele lokali i wyodrębnione lokale co do których wszelkie decyzje podejmują ich właściciele i ponoszą też wszelkie koszty swoich lokali. W budynku mogą być tylko samodzielne lokale a reszta nieruchomości stanowi nieruchomość wspólną. Zatem nie ma możliwości prawnych aby jak wynika z pytania klatka schodowa i ganek były własnością tylkp dwóch właścicieli. Albo są elementem  jednego z lokali albo elementem nieruchomości wspólnej. Ponadto w danej nieruchomości jest tylko jedna nieruchomość wspólna, której koszty utrzymania ponoszą wszyscy właściciele lokali.

Niewątpliwie drzwi wejściowe do lokalu stanowią granicę między danym lokalem a nieruchomością wspólną tak jak okna i drzwi balkonowe oraz ściany zewnętrzne. Z definicji nieruchomości wspólnej wynika, że drzwi do lokali służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali nie stanowią nieruchomości wspólnej, a stanowią część lokali, do których prowadzą. Powyższe potwierdza orzecznictwo w tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21.11.2013 roku sygn.akt III CZP 65/13, w którym  sąd stwierdził, że wymiana okien czy drzwi w lokalu należy do wyłącznej decyzji właściciela lokalu i on ponosi tego koszty, 

Orzecznictwo sądowe potwierdza też że we wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje zasada solidaryzmu, zgodnie z którą wszyscy właściciele lokali ponoszą koszty związane z pracami remontowymi dotyczącymi nieruchomości wspólnej niezależnie od tego, czy z danych elementów nieruchomości wspólnej korzystają i są zainteresowani ich przeprowadzeniem  (np. Sądu Okręgowego w Tarnowie w wyroku z dnia 27.11.2013 roku sygn. akt I C 1046/12).                              

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (na dzień dzisiejszy), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi w odróżnieniu od dużych wspólnot zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W małej wspólnocie nie ma zarządu i nieruchomością wspólną zarządzają wszyscy właściciele. Każdy właściciel lokalu jest „zarządcą” i może podejmować czynności zarówno zwykłego zarządu jak i przekraczające zwykły zarząd. To zupełnie odmienny sposób zarządu niż w dużych wspólnotach gdzie pojedynczy właścicieli nie może podejmować czynności w imieniu wspólnoty. W małej wspólnocie nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania. Większość takich wspólnot nie jest rejestrowana i nie prowadzi żadnej księgowości. Właściciele lokali odejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których u...