Dołącz do czytelników
Brak wyników

Remont ganku i klatki

Porady prawne | 13 kwietnia 2021 |
0 77

Mam pytanie dotyczące funduszu remontowego w małej (jeszcze) wspólnocie -pięciu właścicieli ,trzy oddzielne wejścia ,dwa z nich   wykupione i zagospodarowane przez dwóch właścicieli dla których i klatka schodowa i ganek jest ich własnością.  W trzeciej klatce dwóch właścicieli w tym Gmina-klatka i ganek zapuszczone wymagające pilnych prac remontowych. Pytanie jest takie czy tą klatkę i ganek   stanowiącą część wspólną tylko do tych dwóch mieszkań powinni remontować tylko ci właściciele tam zamieszkujący czy ogół właścicieli.

We wspólnocie mieszkaniowej są dwa rodzaje nieruchomości. Nieruchomość wspólna zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową, co do której wszelkie koszty ponoszą wszyscy właściciele lokali i wyodrębnione lokale co do których wszelkie decyzje podejmują ich właściciele i ponoszą też wszelkie koszty swoich lokali. W budynku mogą być tylko samodzielne lokale a reszta nieruchomości stanowi nieruchomość wspólną. Zatem nie ma możliwości prawnych aby jak wynika z pytania klatka schodowa i ganek były własnością tylkp dwóch właścicieli. Albo są elementem  jednego z lokali albo elementem nieruchomości wspólnej. Ponadto w danej nieruchomości jest tylko jedna nieruchomość wspólna, której koszty utrzymania ponoszą wszyscy właściciele lokali.

POLECAMY

Niewątpliwie drzwi wejściowe do lokalu stanowią granicę między danym lokalem a nieruchomością wspólną tak jak okna i drzwi balkonowe oraz ściany zewnętrzne. Z definicji nieruchomości wspólnej wynika, że drzwi do lokali służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali nie stanowią nieruchomości wspólnej, a stanowią część lokali, do których prowadzą. Powyższe potwierdza orzecznictwo w tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21.11.2013 roku sygn.akt III CZP 65/13, w którym  sąd stwierdził, że wymiana okien czy drzwi w lokalu należy do wyłącznej decyzji właściciela lokalu i on ponosi tego koszty, 

Orzecznictwo sądowe potwierdza też że we wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje zasada solidaryzmu, zgodnie z którą wszyscy właściciele lokali ponoszą koszty związane z pracami remontowymi dotyczącymi nieruchomości wspólnej niezależnie od tego, czy z danych elementów nieruchomości wspólnej korzystają i są zainteresowani ich przeprowadzeniem  (np. Sądu Okręgowego w Tarnowie w wyroku z dnia 27.11.2013 roku sygn. akt I C 1046/12).                              

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (na dzień dzisiejszy), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi w odróżnieniu od dużych wspólnot zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W małej wspólnocie nie ma zarządu i nieruchomością wspólną zarządzają wszyscy właściciele. Każdy właściciel lokalu jest „zarządcą” i może podejmować czynności zarówno zwykłego zarządu jak i przekraczające zwykły zarząd. To zupełnie odmienny sposób zarządu niż w dużych wspólnotach gdzie pojedynczy właścicieli nie może podejmować czynności w imieniu wspólnoty. W małej wspólnocie nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania. Większość takich wspólnot nie jest rejestrowana i nie prowadzi żadnej księgowości. Właściciele lokali odejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnię...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy