Brak wyników

Administrowanie

4 lipca 2019

Reprezentowanie wspólnoty

0 1371
Duża wspólnota mieszkaniowa jest stroną w kilku sprawach sądowych (strony: wspólnota – właściciel). Jednoosobowy zarząd złożył rezygnację z pełnionej funkcji, jednak występował w kilku sprawach jako przedstawiciel wspólnoty. Ponieważ zebranie w celu wyboru składu nowego zarządu jest już zaplanowane, a sprawa w sądzie miała odbyć się jeden dzień przed planowanym zebraniem, sąd stwierdził, że bez reprezentanta wspólnoty (czyli zarządu) sprawa się nie odbędzie. Jako zarządca działający na podstawie umowy cywilnoprawnej zaproponowaliśmy prezesa w celu reprezentowania interesów wspólnoty, co nie zostało uwzględnione przez sąd. Czy duża wspólnota, tymczasowo nieposiadająca zarządu, może funkcjonować, mając zgodę większości właścicieli i czy w sprawie sądowej zamiast zarządu mogą wystąpić właściciele danej nieruchomości?

Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd wspólnoty lub jego poszczególni członkowie mogą być w każdej chwili (na mocy uchwały właścicieli lokali) odwołani ze sprawowanej funkcji i nie muszą istnieć żadne przyczyny uzasadniające to odwołanie – wystarczy wola większości. W praktyce w przypadku wyboru czy zmiany zarządu mogą zaistnieć różne sytuacje prawne. W przypadku wyboru pierwszego zarządu wspólnoty właściciele lokali muszą zdecydować nie tylko o tym, kto wejdzie w skład zarządu wspólnoty, ale również o tym, ilu członków będzie liczył zarząd. Choć decyzje te są ze sobą ściśle związane, to przy późniejszej zmianie zarządu wspólnoty mogą przybrać zupełnie odrębną formę. Przy zmianie zarządu można mieć bowiem do czynienia ze zmianą całego składu zarządu i powołaniem nowego zarządu w określonym, takim samym ilościowo składzie, z odwołaniem jednego czy kilku członków zarządu i wyborem na ich miejsce innych osób lub też z odwołaniem jednego czy kilku członków zarządu bez powołania na ich miejsce innych osób, co powodować będzie zmianę liczby członków zarządu. Można też mieć do czynienia z powiększeniem składu zarządu. Na przykład przy zarządzie trzyosobowym właściciele lokali podjęli uchwalę o powołaniu nowego członka zarządu, nie odwołując dotychczasowych członków zarządu. Wówczas zarząd trzyosobowy przeobrazi się w zarząd czteroosobowy. Ustawa o własności lokali w żaden sposób nie ogranicza właścicieli lokali co do sposobu dokonywania wyboru zarządu czy zmian w jego składzie. Właściciele lokali mają swobodę wyboru co do tego, czy odwołania zarządu i powołania nowego dokonują w jednej uchwale, czy w jednej uchwale odwołują zarząd, a w kolejnej powołują nowy. Mogą też podejmować odrębne uchwały o odwołaniu poszczególnych członków zarządu, a następnie odrębne uchwały o powołaniu każdego nowego członka zarządu wspólnoty. Podstawą zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być zatem jedna uchwała, dwie lub kilka uchwał odrębnie, w stosunku do każdego członka zarządu. Wszystko zależy od sytuacji, wymaga to jednak odpowiedniego przemyślenia kolejności podejmowanych działań.

REKLAMA

 

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna; a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności. Rozgraniczenie czynności zwykłe...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy