Roszczenie o dopuszczenie do współposiadania we wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.; dalej: „UWL”), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale. Przepis ten odwołuje się więc do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są tylko te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. W orzecznictwie postuluje się, by pojęciu „użytku” na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 UWL nadać szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Z uwzględnieniem powyższych rozważań, w doktrynie podnosi się, iż nieruchomość wspólną stanowią - co do zasady - fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, windy, wspólne klatki schodowe, korytarze i wszelkie inne ciągi komunikacyjne, instalacje wodne, grzewcze, elektryczne, gazowe, wspólne strychy bądź piwnice. Do części składowych nieruchomości wspólnej mogą też należeć urządzenia sanitarne, jeżeli służą do korzystania wszystkim właścicielom lokali.

Jak podkreślił to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 03.10.2003 r. (III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej mogą zatem wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one zaś część nieruchomości wspólnej, określanej w doktrynie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru, a określane przez przepisy UWL jako pomieszczenia przynależne (przykładowo piwnica, strych, komórka lub garaż).

Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszk...