Dołącz do czytelników
Brak wyników

Rozliczanie kosztów ciepła

Porady prawne | 13 kwietnia 2021 |
0 172

Fizyczne właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami i brak spójnych i kompleksowych przepisów dotyczących sposobu rozliczania kosztów ogrzewania powoduje, że nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w blokach mieszkalnych, a ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować. Jak zatem w sposób najbardziej prawidłowy – rzetelny i zgodny z przepisami prawa – rozliczyć koszty ciepła w budynkach wielorodzinnych?

Brak jest spójnych i kompleksowych przepisów dotyczących sposobu rozliczania kosztów ogrzewania, w związku z czym ich rolę przejmują wewnętrzne regulaminy rozliczania. Na tej płaszczyźnie najczęściej spotykane są dwa systemy tj. rozliczanie kosztów ciepła w systemie indywidualnego rozliczania kosztów CO2 oraz w sposób ryczałtowy . Brak urządzeń pomiarowych w lokalu jest równoznaczny z rozliczaniem ryczałtowym, przy czym stawka ryczałtowa jest zwykle wyższa niż stawka przy rozliczaniu w oparciu o wskazania urządzeń pomiarowych. Zasady rozliczania kosztów centralnego ogrzewania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych powinny zmierzać do ograniczania kosztów ogrzewania nieruchomości i skłaniać swoich członków do oszczędności w tym zakresie . Z doświadczenia życiowego wynika, że rozliczanie kosztów różnego rodzaju mediów (nie tylko ciepła) w oparciu o wyniki pomiarów zamontowanych w tym celu urządzeń powoduje racjonalizację korzystania z tych mediów. I odwrotnie: brak powiązania wysokości opłat z wielkością zużycia powoduje brak kontroli zużycia, a w efekcie jego zwiększenie. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt IV CSK 703/16, w którym wskazał, że ustawodawca pozostawił właścicielowi lub zarządcy budynku dużą swobodę w doborze metody przypisania udziału poszczególnych lokali w ogólnych kosztach zakupu ciepła. Dobór konkretnej metody, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikających z położenia lokalu w bryle budynku, i przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w odrębnych przepisach (tj. w przepisach prawa budowlanego), powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat za ciepło, pobieranych od mieszkańców i użytkowników lokali w tym budynku, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej . Przyjęta przez ustawodawcę w art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego (dalej jako pr.en.) kolejność metod rozliczeń zakłada, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody kolejno wymienione w art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. a tej ustawy. Z całą pewnością najdokładniejsze pomiary konsumpcji energii cieplnej umożliwiają wskazania ciepłomierzy, przy czym nie zawsze istnieje możliwość, w tym techniczna, zainstalowania w budynku takich urządzeń tak, aby wykazywały one zużycie w każdym z lokali. Nie ulega natomiast wątpliwości, że wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi, pozwalają obliczyć przybliżone zużycie energii zdecydowanie skuteczniej, niż obliczenia wykonane w oparciu o powierzchnię lub kubaturę lokali.

POLECAMY

Zasady ogólne

 Z treści § 31 ust. 1 rozporządzenia Ministra Energii z dnia 22 września 2017 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło wynika, że przedsiębiorstwo energetyczne ma obowiązek prowadzić rozliczenia z odbiorcami ciepła na podstawie odczytów wskazań układów pomiarowo-rozliczeniowych zainstalowanych na przyłączach do węzłów cieplnych lub w innych miejscach rozgraniczenia eksploatacji urządzeń i instalacji, określonych w umowie sprzedaży ciepła lub umowie o świadczenie usług przesyłania i dystrybucji albo w umowie kompleksowej. Odczyty układu pomiarowo-rozliczeniowego wskazują ilość ciepła pobranego na potrzeby całego budynku, jak też do podgrzewania wody wodociągowej. Żaden przepis prawa nie nakłada na przedsiębiorstwa energetyczne obowiązku utrzymywania odrębnych układów pomiarowo-rozliczeniowych i prowadzenia odrębnych odczytów ilości ciepła pobranego ani na wymienione cele, ani na poszczególne pomieszczenia budynku. Zatem w przypadku dostarczania ciepła do budynku wielolokalowego w praktyce stosowana jest zasada, zgodnie z którą przedmiot umowy z przedsiębiorstwem energetycznym obejmuje dostarczanie ciepła do budynku, a nie do poszczególnych jego pomieszczeń, a wyszczególnieniem objęte są jedynie cele, na jakie ciepło to będzie zużywane  (z reguły ogrzewanie oraz podgrzewanie wody użytkowej). Z tych też m.in. względów przedsiębiorstwo energetyczne zawiera umowę z właścicielem budynku lub jego zarządcą (jako odbiorcą ciepła w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 13 pr.en.), a nie np. z właścicielami poszczególnych lokali czy ich użytkownikami. Natomiast właściciel budynku lub jego zarządca - na mocy art. 45a pr.en. - obowiązany jest rozliczyć koszty ciepła dostarczonego do budynku (budynków) oraz rozliczyć całkowite koszty zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku.

Z nakreślonej w art. 45a ust. 4 pr.en. ogólnej zasady dokonywania rozliczeń kosztów zakupu ciepła wynika, że odbiorca (tj. właściciel lub zarządca budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez inne podmioty niebędące odbiorcami), po pierwsze, rozlicza te koszty w opłatach pobieranych od tych podmiotów, po drugie, wysokość tych opłat musi być ustalana tak, aby zapewniała wyłącznie pokrycie rozliczanych kosztów. Innymi słowy, odbiorca taki nie ma prawa zarabiać na rozliczaniu kosztów ciepła .

Z kolei art. 45a ust. 8 pr.en. stanowi, że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej:

  1. ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:
    1. dla lokali mieszkalnych i użytkowych:
  • wskazania ciepłomierzy,
  • wskazania urządzeń wskaźnikowych, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności
  • powierzchnię lub kubaturę tych lokali,
  1. dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali.

 

  1. przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:
    1. wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,
    2. liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.

Zgodnie z ust. 9 właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda:

  1. zapewniała:
    1. energooszczędne zachowania,
    2. zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego,
    3. ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej;
  2. uwzględniała - w zależności od warunków technicznych budynków i lokali:
    1. ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub przenikania między lokalami oszacowanego w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione,
    2. współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku.

Ustęp 10 tego przepisu stanowi, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej "regulaminem rozliczeń". Jeżeli decyzja dotycząca wyboru jednej z metod rozliczeń nie została podjęta, zarządcę budynku obciąża ciężar dowodu, że metoda ta jest zgodna z kryteriami określonymi w art. 45a ust. 9 pr.en.

Należy zatem przyjąć, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody stosowane na podstawie wskazań ciepłomierzy oraz wodomierzy. Zgodnie ze wspomnianym stanowiskiem Sądu Najwyższego - wyboru metody rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe dokonuje właściciel lub zarządca budynku tak, aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

Rozliczanie kosztów indywidualnego zużycia ciepła w lokalu, w przypadku zakupu ciepła z sieci miejskiej do węzła cieplnego, odbywa się na podstawie kosztów zakupów ciepła, tj. na podstawie faktur dostawcy ciepła . Faktury są wystawiane na podstawie wskazań układu pomiarowo-rozliczeniowego zainstalowanego w węźle cieplnym i cen jednostkowych oraz opłat ustalonych przez dostawcę ciepła. Koszt ogrzewania całego budynku jest sumą kosztów stałych (niezależnych od zużycia energii) i kosztów zmiennych (uzależnionych od zużycia) . W przypadku energii dostarczanej z sieci miejskiej kosztem stałym jest opłata za moc zamówioną i jej przesył (wyrażony w MW). Koszt zmienny to koszt zużytej energii na ogrzewanie budynku (wyrażony w GJ) . Indywidualne koszty ogrzewania lokalu ustala się w drodze podziału kosztu ogrzewania całego budynku, a koszt ten powinien być pochodną zużytego ciepła przez danego użytkownika . Mając na uwadze fakt, iż koszt ogrzania budynku jest dwuskładnikowy (cześć stała i zmienna), to również opłaty pobierane od użytkowników mają często taką sama strukturę. Kluczową kwestią dla ustalenia wysokości kosztów ogrzania danego lokalu jest stosowany w regulaminach rozliczeń podział kosztu zmiennego na koszty niezależne od wskazań podzielników lub ciepłomierzy (nazywane też „kosztami wspólnymi”) i koszty zależne od tych wskazań (ta cześć kosztów jest rozliczana proporcjonalnie do tych wskazań). Istotą części kosztów zmiennych, niezależnych od zużycia jest to, iż mają one odzwierciedlać koszty ogrzewania pomieszczeń przeznaczonych do użytku wspólnego, pozyskanie ciepła z pionów oraz koszty ogrzewania łazienek, jeżeli grzejniki tam zamontowane nie są opomiarowane. Wg faktur dostawcy ciepła, koszty stałe (według MW) stanowią w całym sezonie grzewczym ok. 30% całkowitego kosztu ogrzewania. Po przeliczeniu kosztów zmiennych, stosownie do postanowień regulaminów, na koszty zależnie i niezależne od zużycia, przyjmuje się, że udział kosztów stałych (niezależnych od zużycia) powinien wynosić co najmniej 55%-60%. W dobie drożejącego ciepła i obserwowanej tendencji do jego oszczędzania przez użytkowników lokali (celem zmniejszenia opłat za lokal) taka proporcja zdaje się być uzasadniona i powinna przyczyniać się do racjonalnego gospodarowania ciepłem. Należy zaznaczyć, że żaden z przepisów rangi ustawowej nie reguluje kwestii i sposobu podziału kosztów na koszty zależne i niezależne od zużycia. Natomiast, co do zasady, jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 sierpnia 2010 r. (sygn. akt VI ACa 816/09) ustawa pr.en. nie zabrania podziału kosztów na opłaty stałe i zmienne ani łączenia opłaty stałej za c.o. i c.w.u. (choć z zastrzeżeniem, że dla większej przejrzystości można jednak oznaczać koszty z obydwu tytułów) .

Koszty ogrzewania części wspólnych

Grzejniki zamontowane na klatkach schodowych zwykle nie mają liczników ciepła (podzielników). Przyjęte w niektórych wspólnotach rozwiązanie, że koszty ciepła zużytego na wspólną część nieruchomości obciążają właścicieli poszczególnych lokali w oparciu o ilość zużytej energii cieplnej na potrzeby własne lokalu, a nie w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej jest sprzeczne z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), z którego wynika, że właściciele lokali powinni ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej obliczane w stosunku do wysokości udziałów . Ponadto przepis art. 45a ust. 8 pkt 1b pr.en. przewiduje, że koszty zakupu ciepła w części dotyczącej ogrzewania dla wspólnych części budynku wielolokalowego rozlicza się odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali . Takie rozwiązanie nie odpowiada zatem wskazanej zasadzie, odrywając koszty ciepła części wspólnej nieruchomości od wielkości udziałów. Ponadto, przy takiej zasadzie, kosztami ogrzania części wspólnej obciążani są jedynie właściciele tych lokali, które były ogrzewane. W ten sposób właściciele lokali nieogrzewanych nie ponoszą kosztów ciepła w części wspólnej nieruchomości.

Brak opomiarowania...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy