Dołącz do czytelników
Brak wyników

Samodzielność lokalu mieszkalnego – zaświadczenie i zakres postępowania

Porady prawne | 13 kwietnia 2021 |
0 76

W polskim systemie prawa prywatnego – zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego – mamy do czynienia z kilkoma rodzajami nieruchomości. Nieruchomością gruntową, nieruchomością budynkową i tak zwaną nieruchomością lokalową. Powyższe oznacza, iż w odniesieniu do nieruchomości te trzy przedmioty, w określonych w stanach prawnych mogą stanowić przedmiot odrębnego prawa własności.

Definicje

POLECAMY

Sprawa jest oczywista w przypadku nieruchomości gruntowej, gdzie przedmiotem prawa własności będzie fragment powierzchni ziemi, najczęściej opisany jako numerowane działki ewidencyjne. W przypadku nieruchomości budynkowej należy mieć na uwadze, iż określenie budynku jako odrębnego przedmiotu prawa własności jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy budynek wzniesiono na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji użytkownik wieczysty, który wybudował obiekt, może być właścicielem tego budynku, a jak sama nazwa wskazuje, pozostawać „jedynie” użytkownikiem wieczystym gruntu.

Mając na uwadze dokonane ustawą przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, którego dokonano dla terenów zabudowanych budynkami mieszkaniowymi, taka sytuacja będzie miała miejsce zdecydowanie rzadziej. O nieruchomości lokalowej będziemy mówić wówczas, kiedy określonej osobie przysługuje prawo własności lokalu, z którym to lokalem związany będzie udział w nieruchomości wspólnej. Należy mieć na względzie, że z nieruchomością lokalową, lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębny przedmiot prawa własności, zawsze związany będzie udział w nieruchomości wspólnej.

Lokal nie będzie bowiem mógł funkcjonować bez prawa korzystania z nieruchomości wspólnej, a taka możliwość korzystania wynikać będzie właśnie z przypisanego lokalowi udziału. Wynika to z resztą z samej definicji nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Powiązanie odrębnego lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej wynika z treści ustawy o własności lokali. To z tej ustawy wynika również, iż lokal może stanowić odrębny przedmiot prawa własności. Nie musi to być wyłącznie lokal mieszkalny, ale o dowolnym przeznaczeniu.

 Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 ww. ustawy: „Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.”

UWAGA! Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Związany z wyodrębnionym lokalem udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Powyższe również wynika wprost z ustawy o własności lokali.

UWAGA! Związany z wyodrębnionym lokalem udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jednakże zgodnie z prawem – nieruchomość lokalowa, zwana również wyodrębnionym lokalem może powstać wyłącznie w odniesieniu do lokali, dla których potwierdzono możliwość ich samodzielnego użytkowania. Jak określa art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Potwierdzenie samodzielności lokalu mieszkalnego lub przeznaczonego na cele inne niż mieszkaniowe następuje w drodze zaświadczenia o ich samodzielności. Wydając zaświadczenia – organ będzie weryfikował i potwierdzał, że lokal spełnia ustawowo określone kryteria dla uznania go za odrębną samowystarczalną nieruchomość. Ewentualnie, jak wskazano w przepisie, może to być lokal wraz z pomieszczeniami pomocniczymi. Ustawa o własności lokali stanowi podstawę prawną do wydania tego rodzaju zaświadczenia, w treści tego aktu normatywnego nie odnajdujemy jednak wyczerpującej podstawy prawnej w zakresie postępowania o wydanie takiego zaświadczenia. Na przestrzeni lat przepis ten uległ jednak pewnym modyfikacjom.

WAŻNE! Potwierdzenie samodzielności lokalu mieszkalnego lub przeznaczonego na cele inne niż mieszkaniowe następuje w drodze zaświadczenia o ich samodzielności.

W toku przeprowadzanych kolejnych nowelizacji prawodawca starał się domknąć i dookreślić mocno techniczne podstawy do ustanawiania samodzielnych wyodrębnionych lokali. Wcześniej przedmiotem zainteresowania organu architektoniczno-budowlanego była jedynie kwestia techniczna, to jest odpowiedź na pytanie, czy lokal spełnia techniczne wymagania dla uznania go za lokal samodzielny. Weryfikowano jedynie, czy lokal spełnia cechy opisane powyżej.

Taki dość ograniczony zakres postępowania w przedmiocie zaświadczenia był wykorzystywany w celu ominięcia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W pewnej mierze utrwaloną praktyką stało się realizowanie przez inwestorów budynków mieszkalnych wielorodzinnych na obszarach podmiejskich, gdzie akty planistyczne dopuszczały jedynie realizację zabudowy jednorodzinnej. Podmioty gospodarcze, chcąc ominąć regulacje zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, uzyskiwały niezbędne decyzje, opinie i podobne pozwolenia dla wnioskowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a następnie – już po zgłoszeniu zakończenia budowy w nadzorze budowlanym – dokonywały podziału budynku w ten sposób, iż w obiekcie teoretycznie jednorodz...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy