SM zarządza 3-ma oddzielnymi a sąsiadującymi nieruchomościami

Wspólnoty mieszkaniowe w blokach spółdzielczych nazywane są często „ułomnymi” wspólnotami, gdyż mimo, że z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w nieruchomości następuje wyodrębnienie nieruchomości wspólnej i właściciele lokali stają się współwłaścicielami tej nieruchomości, to jednak ich prawo podlega licznym ograniczeniom. Taka wspólnota działa bowiem w oparciu o prawo spółdzielcze i dalej zarządzana jest przez spółdzielnię na zasadach zarządu powierzonego o którym mowa w ustawie o własności lokali tylko jak pokazuje praktyka i orzecznictwo sądów te uprawnienia są dużo szersze niż wynikałoby z rozumienia powierzenia zarządu zgodnie z ustawą o własności lokali. W praktyce nie widać więc większej różnicy w zarządzaniu przez spółdzielnię budynkami, które są jej własnością w całości a takimi gdzie nastąpiło już wyodrębnienie nawet dużej części lokali. W dalszym ciągu większość decyzji także przekraczających zwykły zarząd należy do spółdzielni mieszkaniowej. Ustawodawca uchwalając ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, między innymi zmodyfikował zasady oderwania się od spółdzielni i utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego według stanu na dzień ustania członkostwa. Spółdzielnia mieszkaniowa po wyodrębnieniu się budynku ze spółdzielni niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości. Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy. Zebranie w tej sprawie powinien zwołać zarząd spółdzielni. Jeżeli właściciele nie zdecydują się na podjęcie wyżej opisanej uchwały lub uchwała nie uzyska większości głosów, wówczas zasady określone w ustawie o własności lokali stosuje się automatycznie dopiero z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości i wówczas powstaje wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu ustawy o własności lokali.  Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości. W terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę zgodnie z zasadami ustawy o własności lokali, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Procedura wyodrębnianie się wspólnoty mieszkaniowej w budynkach spółdzielczych

Jak więc wynika z powyższego wyodrębnianie się wspólnoty mieszkaniowej w budynkach spółdzielczych rozpoczyna się od nabywania własności przez osoby którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali. Kolejny krok jest możliwy jeżeli w danej nieruchomości (nie mylić z budynkiem) właścicielami lokali stanie się większość liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Wówczas właściciele reprezentujący 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą skutecznie żądać od zarządu spółdzielni zwołania zebrania w trybie ustawy o własności lokali w celu podjęcia uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Dopiero podjęcie takiej uchwały powoduje wyodrębnienie nieruchomości z zasobów spółdzielni. Lokale których własność nie została przeniesiona na osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali do czasu takiego przeniesienia są nadal własnością spółdzielni a spółdzielnia jest członkiem powstałej wspólnoty mieszkaniowej i wykonuje prawo głosu i ponosi koszty zarządu odnośnie tych lokali tak jak każdy inny właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Natomiast osoby nie będące właścicielami lo...