Spółdzielcza zamiana lokali – na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego

W wyroku z dnia 29.01.2021 r.[1] Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż instytucję spółdzielczej zamiany mieszkań można wiązać wyłącznie z czynnościami podejmowanymi przez spółdzielnie mieszkaniowe i ich członków, zmierzającymi do dysponowania zasobami lokalowymi spółdzielni w sposób odpowiadający potrzebom członków spółdzielni.

1. Stan faktyczny. Postępowanie przed sądem I instancji

Pozwem wytoczonym przeciwko właścicielce lokalu oraz Spółdzielni Mieszkaniowej, powód domagał się stwierdzenia nieważności umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, zlokalizowanego w zasobach mieszkaniowych pozwanej Spółdzielni.

W toku postępowania prowadzonego przed Sądem Okręgowym – jako sądem I instancji – ustalono, iż to powód na podstawie umowy nabył pierwotnie prawo do spółdzielczego lokatorskiego prawa do przedmiotowego lokalu. W zamiarze przeniesienia ośrodka życiowego w inne miejsce, powód skontaktował się zaś z pośrednikiem, który wraz z żoną prowadził działalność polegającą na pośredniczeniu w zamianie lokali mieszkalnych. Pośrednik ten zaproponował powodowi, by ten dokonał zamiany lokalu mieszkalnego na inny, z której to czynności powód miał dodatkowo zaś otrzymać należność w kwocie ok. 80 tys. zł tytułem odstępnego. Osobą, z którą powód miał dokonać zamiany, była zaś pozwana następnie właścicielka lokalu, która współpracowała z firmą pośrednika i jego żony w celu uzyskania tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w Spółdzielni o statusie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W toku transakcji związanej z zamianą mieszkań, pośrednik zapewniał przy tym powoda, że uiszczenia odstępnego na jego rzecz dokona pozwana właścicielka po załatwieniu wszelkich formalności, natomiast pozwaną właścicielkę zapewniał, iż rozliczenia z powodem dokona samodzielnie, w celu uregulowania zobowiązania swojej żony wobec pozwanej. Bezpośrednich z kolei ustaleń między powodem a pozwaną właścicielką w tym zakresie nie było.

Powód zwrócił się do Spółdzielni na piśmie o wyrażenie zgody na zamianę lokalu i jednocześnie wyraził pisemnie zgodę na przepisanie wkładu mieszkaniowego w wysokości kwoty ok. 20 tys. zł na rzecz pozwanej właścicielki, sporządzając na tę okoliczność stosowne oświadczenie. Tego samego jeszcze dnia zarząd Spółdzielni oświadczył, że wyraża zgodę na zamianę lokali pomiędzy powodem a pozwaną właścicielką i na przepisanie wkładu mieszkaniowego. Także w tym samym dniu pozwana właścicielka wystąpiła o przyjęcie jej w poczet członków Spółdzielni i wydanie decyzji uprawniającej do lokalu na podstawie regulaminu przyjmowania członków, ustanawiania praw do lokali mieszkalnych, najmu i zamiany lokali mieszkalnych obowiązującego w Spółdzielni. Jednocześnie złożyła umowę najmu lokalu będącego przedmiotem zamiany, deklarację przystąpienia do Spółdzielni i opłaciła udział, wpisowe oraz koszty zamiany, spełniając tym samym wszystkie wymagania formalnoprawne niezbędne do przyjęcia jej w poczet członków. Z przyjęcia pozwanej właścicielki w poczet członków Spółdzielni i równoczesnego wykreślenia z grona członków powoda wskutek wyrażenia przez niego dobrowolnej zgody na zamianę lokalu i dokonaną cesję wkładu został sporządzony protokół. Następnie zaś doszło do zawarcia pomiędzy pozwaną właścicielką oraz pozwaną Spółdzielnią umowy, na podstawie której oddano pozwanej właścicielce lokal na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Po paru miesiącach pozwana właścicielka wystąpiła o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. W uwzględnieniu tego wniosku, doszło zaś ostatecznie do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą to umową, ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono własność tego lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz pozwanej właścicielki.

Jak dalej ustalił to przy tym Sąd Okręgowy, mimo obietnic, powód nie otrzymał jednakże umówionego odstępnego, w związku z czym nadal zamieszkiwał w lokalu, zaś wszelkie opłaty związane z lokalem regulowała już pozwana właścicielka. W związku z zaistniałą sytuacją, pozwana właścicielka wezwała następnie powoda do opuszczenia lokalu pod rygorem wystąpienia z żądaniem eksmisji. Na skutek działań podjętych przez pozwaną właścicielkę, powód wystosował z kolei pismo do Spółdzielni, w którym wskazał, że nigdy nie dokonywał zamiany lokalu. Sąd Okręgowy nie dał jednak wiary zeznaniom powoda, w zakresie w jakim twierdził on, iż nie dokonał skutecznej zamiany mieszkań, gdyż zeznania te były sprzeczne z doświadczeniem życiowym. Sąd podkreślił bowiem, że istotą działania powoda - co wynikało z jego własnych twierdzeń - była jedynie chęć uzyskania „odstępnego”, a zatem zamiana była wyrazem jego skutecznego oświadczenia woli.

Dokonując z kolei oceny prawnej żądania, Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że powód żądał stwierdzenia nieważności czynności prawnej w postaci umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego z uwagi na to, że w dalszym ciągu pozostawał członkiem Spółdzielni i nadal przysługiwało mu spółdzielcze prawo do lokalu, zaś Spółdzielnia, zawierając z pozwaną właścicielką umowę, działała z naruszeniem przepisów prawa, skutkiem czego umowa ta była nieważna. Konieczne było zatem zbadanie, czy umowa zamiany, na mocy której pozwana właścicielka nabyła wstępnie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, była prawnie skuteczna.

Mając powyższe zastrzeżenie na uwadze, sąd I instancji ustalił, iż w rozpoznawanej sprawie prawa i obowiązki członków Spółdzielni dotyczące m.in. uprawnień członka Spółdzielni do zamiany lokalu określały postanowienia statutu i inne akty wewnętrzne tej Spółdzielni, gdzie wskazano, że przez zamianę lokali mieszkalnych należy rozumieć uzyskanie prawa do innego lokalu w zamian za zrzeczenie się praw do dotychczas zajmowanego. W przypadku zamiany lokali mieszkalnych między członkiem Spółdzielni a użytkownikiem mieszkania pozostającego w gestii innego dysponenta, warunkiem przeprowadzenia zamiany lokali było zaś przedłożenie w Spółdzielni zgody dysponenta tego lokalu mieszkalnego. Z uwzględnieniem powyższych postanowień, powód złożył zatem wniosek o wyrażenie zgody na zamianę mieszkania, do którego przysługiwało mu lokatorskie prawo spółdzielcze na inne mieszkanie, a następnie złożył oświadczenie o wyrażeniu zgody na przepisanie wkładu mieszkaniowego na pozwaną właścicielkę. Powyższe czynności wskazywały zatem niewątpliwie na zamiar trwałego opuszczenia lokalu i wyzbycia się przysługującego powodowi, spółdzielczego prawa do lokalu. Jego intencją wyrażoną w drodze złożenie oświadczenia o cesji wkładu było więc zrzeczenie się praw do lokalu. Co więcej, cesja wkładu pozbawiła powoda prawa do lokalu, zwłaszcza że postanowienia aktów wewnętrznych obowiązujących w Spółdzielni nie nakazywały by zamiana lokali była obwarowana koniecznością wzajemnego rozliczania się między stronami w formie odstępnego.

Stąd też, w sprawie uznać należało, że powód faktycznie i świadomie zgodził się na zamianę lokali, licząc na otrzymanie z tego tytułu kwoty pieniężnej w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych, jednakże nie uczynił zastrzeżenia, że dokona cesji praw dopiero po uprzednim rozliczeniu z pozwaną właścicielką. Przeciwnie, cesji wkładu dokonał bezwarunkowo, co oczywiście nie było sprzeczne z prawem. Złożenie przez powoda oświadczenia o przekazaniu wkładu na rzecz pozwanej właścicielki dawało z kolei Spółdzielni podstawę do przyjęcia jej w poczet członków i do wykreślenia z grona członków samego powoda. Skoro zaś pozwana właścicielka stała się posiadaczem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, przysługiwało jej następnie uprawnienie do żądania od spółdzielni ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, z czego z resztą skorzystała. Zawierając zatem umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu strony tej czynności nie naruszyły przepisów ustaw, statutu czy regulaminów obowiązujących w Spółdzielni, a tym samym czynności tej nie można było uznać za nieważną jak chciał tego powód. Sam jedynie brak rozliczenia należności w związku z zamianą lokali nie mógł zatem stanowić wyłącznej przesłanki do stwierdzenia nieważności czynności, będącej następstwem skutecznej zamiany.

Z uwzględnieniem powyższych rozważań, Sąd Okręgowy wyrokiem oddalił wniesione powództwo.

2. Apelacja i postępowanie przed sądem II instancji

O wyroku sądu I instancji apelację wywiódł powód. Jednocześnie, w toku postępowania apelacyjnego udział swój zgłosił również prokurator, domagając się uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Wyrokiem wydanym w sprawie Sąd Apelacyjny oddalił jednakże apelację, uznając ją za niezasadną.

Jak uzasadnił to przy tym sąd II instancji, trafne było stanowisko Sądu Okręgowego, iż w odniesieniu do tzw. odstępnego między pozwaną właścicielką a powodem nie było żadnych ustaleń, mimo odmiennych twierdzeń powoda, które jednak pozostawały w sprzeczności z jego własnymi zeznaniami składanymi w postępowaniu przygotowawczym, a dodatkowo w świetle całokształtu materiału były nielogiczne i sprzeczne z doświadczeniem życiowym. Sąd zwrócił przy tym uwagę, iż z umowy zawartej między powodem a pozwaną właścicielką wynikało wręcz, iż to właśnie pośrednik  zobowiązany był do zapłacenia powodowi kwoty odstępnego, zaś powód miał przekazać mieszkanie wolne od wad „formalno-prawnych”.

Sąd Apelacyjny przyjął, że niezbywalność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie oznacza zaś, iż wykluczone jest zrzeczenie się tego prawa w zamian za uzyskanie prawa do innego lokalu. Dokonywanie zamian takich praw jest zaś powszechną praktyką i to nie tylko w pozwanej Spółdzielni, ale i w innych spółdzielniach na terenie całego kraju. Zasadniczą cechą omawianej umowy jest natomiast utrata dotychczas przysługującego prawa w zamian za inne. Stąd też - zdaniem sądu II instancji - nie mogły znaleźć uznania argumenty apelacji, że powód występując z wnioskiem o zgodę na dokonanie zamiany, a następnie dokonując kolejnych czynności, w tym w szczególności przeniesienia prawa do wkładu mieszkaniowego, nie dążył do zrzeczenia się przysługującego mu prawa do lokalu, ponieważ w przeciwnym wypadku podejmowanie tych czynności byłoby nie tylko zbędne, ale wprost niezrozumiałe. Z istoty dokonanych przez powoda czynności nie można było zatem – z powołaniem się na reguły wykładni oświadczeń woli - wysnuć innego wniosku, niż o zrzeczeniu się tego prawa.

Co do zaś zadysponowania przez powoda wkładem mieszkaniowym, Sąd Apelacyjny przyjął, że wkładem tym nie można swobodnie dysponować jedynie do chwili gdy uprawniony albo utraci członkostwo w spółdzielni, albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygaśnie np. w związku ze zrzeczeniem się. Przy czym, zarówno istota tego prawa, jak i jego charakter nie wykluczają możliwości zrzeczenia się go przez uprawnionego. Oświadczenie o zamianie lokali ze swojej istoty zawierało więc w sobie zrzeczenie się prawa do zamienianego lokalu, co otwierało z kolei możliwość rozliczenia wkładu mieszkaniowego, które mogło nastąpić bądź przez jego wypłatę powodowi przez Spółdzielnię, bądź przez przeniesienie prawa do wkładu na inną osobę przez powoda. Jak ustalono to już, powód przeniósł to prawo na inną osobę składając oświadczenie o wyrażeniu zgody na jego przepisanie na pozwaną właścicielkę. Umowa ta nie wymagała przy tym konieczności zachowania żadnej szczególnej formy, podobnie jak i sama umowa zamiany praw obligacyjnych do lokali - z jednej strony prawa najmu, z drugiej spółdzielczego prawa lokatorskiego.

Sąd Apelacyjny przyjął także, iż brak było powodów, które stałyby na przeszkodzie zrzeczeniu się prawa lokatorskiego ze skutkiem w postaci jego wygaśnięcia, przy czym konieczne jest wówczas wyrażenie przez członka wobec spółdzielni mieszkaniowej woli wyzbycia się prawa do oznaczonego lokalu. Choć bowiem rozporządzenie prawem przez członka spółdzielni na rzecz innych osób nie może przybierać postaci „zrzeczenia się”, to jednak może wynikać z innej umowy między zrzekającym się członkiem, a inną osobą, np. sprzedaży, zamiany lub darowizny. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do lokalu było zaś skierowane do Spółdzielni, a wynikało z woli jego zamiany z pozwaną właścicielką i właśnie ta druga z umów stanowiła podstawę do przyznania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu pozwanej, po spełnieniu przez nią dodatkowych przesłanek.

W konsekwencji, w ślad za Sądem Okręgowym, Sąd Apelacyjny uznał, że skoro prawo powoda wygasło, to mogło ono powstać na rzecz pozwanej właścicielki. Nie doszło zatem do naruszenia żadnych przepisów prawa, zaś pozwana mogła skutecznie żądać przekształcenia nabytego prawa lokatorskiego w prawo odrębnej własności lokalu.

3. Skarga kasacyjna

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżył skargą kasacyjną powód, zarzucając mu naruszenie szeregu przepisów prawa, w szczególności Kodeksu cywilnego oraz przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z aktami wewnętrznymi obowiązującymi w pozwanej Spółdzielni.

4. Stanowisko Sądu Najwyższego

Po rozpoznaniu sprawy, Sąd Najwyższy wyrokiem uchylił zaś zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.

Jak zauważył to bowiem Sąd Najwyższy, w ocenie sądu II instancji, strony dokonując ustalonych w sprawie czynności, zawarły umowę zamiany, której istota sprowadzała się do utraty dotychczas przysługującego prawa w zamian za inne prawo. Na tle dotychczasowego orzecznictwa Sądu Najwyższego wskazano zaś, że uprawnienie do zamiany lokali zaliczyć należało do praw majątkowych członka spółdzielni, wykraczających poza stosunek członkostwa[2]. Zamianę lokali w drodze umowy prowadzącej do przejścia praw do lokalu między członkami spółdzielni uznawano zaś za dopuszczalną tylko wtedy, gdy prawo do lokalu mogło być przedmiotem zbycia, natomiast w spółdzielniach typu lokatorskiego umowa mogła stanowić jedynie podstawę do wystąpienia przez zainteresowanych z wnioskami o zamianę. Do zamiany tej dochodziło przy tym w ten sposób, że członek spółdzielni zrzekał się przysługującego mu prawa do lokalu w zamian za przyrzeczenie uzyskania przydziału innego lokalu (tzw. „spółdzielcza zamiana lokalu”). Zrzeczenie się prawa do lokalu stanowiło więc przesłankę umożliwiającą spółdzielni zadysponowanie lokalem na rzecz innej osoby. Transakcja ta zakładała zatem wygaśnięcie prawa lokatorskiego do lokalu, który stawał się prawnie wolny i mógł być przedmiotem nowego przydziału[3]. Stosownie do powyższego zapatrywania, w doktrynie wyjaśniano zaś, że czynności składające się na tak rozumianą zamianę nie stanowiły zbycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przez co nie godziły w jego niezbywalny charakter, lecz były dokonywane przez spółdzielnię (spółdzielnie) i jej członków, nabycie zaś nowego prawa do lokalu nie miało translatywnego charakteru, lecz wymagało konstytutywnego przydziału. Zamiana, o której mowa, odrywała się zatem w zasadniczy sposób od umowy zamiany w znaczeniu przyjętym w przepisach Kodeksu cywilnego. Przypomnieć bowiem należało, iż przedmiotem zamiany w ujęciu ustawowym mogą być – co do zasady - jedynie dobra (rzeczy lub prawa) o charakterze zbywalnym.

O uprawnieniu członka spółdzielni do zamiany lokalu stanowi zaś wprost art. 8 pkt 5 u.s.m.[4], obowiązujący przy tym w niezmienionej treści od chwili wejścia w życie tej ustawy. Przepis ten, w zakresie unormowania prawa do zamiany lokalu, odsyła przy tym do postanowień statutu. Dostrzec należało jednak, że ustawą z dnia 14.06.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw[5] znowelizowano art. 11 ust. 2 u.s.m. w ten sposób, że w razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia obowiązana jest ogłosić nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Rozwiązanie to, z pewnymi wyjątkami, nie przewiduje zatem możliwości ponownego ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli doszło do jego wygaśnięcia, lecz nakazuje spółdzielni wyzbycie się lokalu w drodze przetargu, którego przedmiotem ma być ustanowienie jego odrębnej własności. Treść tego przepisu, statuującego jako zasadę obowiązek ogłoszenia przetargu w następstwie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, od której przewidziano jedynie wąsko określone odstępstwa, podważa więc dopuszczalność tzw. spółdzielczej zamiany lokali objętych prawem lokatorskim w stanie prawnym obowiązującym od chwili wejścia w życie znowelizowanego art. 11 ust. 2 u.s.m.

Sąd Najwyższy przypomniał przy tym, iż „spółdzielcza zamiana lokali” w przedstawionym znaczeniu ukształtowała się jako instrument związany z ideą spółdzielczości mieszkaniowej i miała wychodzić naprzeciw potrzebom życiowym członków spółdzielni dysponujących lokalami, które z różnych powodów nie odpowiadały ich aktualnym potrzebom, przy jednoczesnym znacznym ograniczeniu dostępności zasobów mieszkaniowych. Z tych też względów praktyka akceptowała tę konstrukcję, mimo jednoznacznie statuowanej niezbywalności spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (obecnie art. 9 ust. 3 u.s.m.), związanej z tym złożoności prawnej konstrukcji spółdzielczej zamiany i łatwo dostrzegalnych ryzyk, które się z nią łączyły. Tak też, na tle wypracowanego już orzecznictwa tłumaczono istotę tej czynności, jako uzyskanie przydziału mieszkania spółdzielczego w zamian za zrzeczenie się dotychczasowego prawa do lokalu[6]. W związku z tym, instytucję spółdzielczej zamiany mieszkań można wiązać wyłącznie z czynnościami podejmowanymi przez spółdzielnie mieszkaniowe i ich członków, zmierzającymi do dysponowania zasobami lokalowymi spółdzielni w sposób odpowiadający potrzebom członków spółdzielni. W taki też sposób trzeba rozumieć treść art. 8 pkt 5 u.s.m., który stanowi o przysługującym członkowi spółdzielni uprawnieniu do zamiany lokalu.

Z uwzględnieniem powyższych rozważań, Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, iż w rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie miała jednak miejsca. Przedmiotem transakcji między powodem a pozwaną właścicielką lokalu z założenia nie miały być bowiem uprawnienia do lokali przysługujące stronom w spółdzielni mieszkaniowej, lecz lokatorskie prawo do lokalu przysługujące powodowi i prawo najmu lokalu przysługujące pozwanej, co do którego charakteru nie poczyniono jednak w sprawie żadnych bliższych ustaleń. Powołanie się w takiej sytuacji - jak to uczynił Sąd Apelacyjny w związku z prawną oceną złożonych przez strony oświadczeń woli - na utrwaloną praktykę spółdzielczej zamiany lokali, należało uznać więc za błędne. Transakcja taka, jako wykraczająca poza ramy zamiany spółdzielczej, nie mogła także uzasadniać ewentualnego wyjątku od nakazu zorganizowania przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu zgodnie z art. 11 ust. 2 u.s.m.[7]

Do innego wniosku nie mogły prowadzić zaś postanowienia aktów wewnętrznych Spółdzielni, akceptujących zamianę lokali między członkiem Spółdzielni, a użytkownikiem mieszkania pozostającego w gestii innego dysponenta, i to także wtedy, gdyby rozumieć je jako zezwalające na zamianę prawa do lokalu pozostającego w zasobach Spółdzielni nie tylko z prawem do lokalu pozostającego w zasobach innej spółdzielni mieszkaniowej, lecz także z dowolnym prawem do korzystania z lokalu niepozostającego w ogóle w zasobach spółdzielczych. Postanowienia te nie mogły bowiem rozszerzać dopuszczalności z założenia wyjątkowej konstrukcji, jaką jest spółdzielcza zamiana lokali, w sposób, który prowadziłby do ograniczenia ustawowego obowiązku nałożonego na spółdzielnie w art. 11 ust. 2 u.s.m.

Jednocześnie, zważyć należało, że przepis art. 9 ust. 3 u.s.m. stoi na przeszkodzie nie tylko takim czynnościom prawnym, których bezpośrednią treścią jest zbycie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, lecz także czynnościom, które nie są same przez się sprzeczne z prawem, lecz prowadzą do osiągnięcia celu zakazanego normą wyrażoną w tym przepisie[8]. Dotknięte nieważnością są bowiem również oświadczenia woli składane drugiej stronie jedynie dla pozoru. Jeżeli zatem powód w rzeczywistości nie dążył do uzyskania od pozwanej - w zamian za swoje prawo - prawa najmu innego lokalu, lecz chciał uzyskać kwotę pieniężną w związku z wyzbyciem się przysługującego mu prawa, pozwana zaś zamierzała prawo to nabyć oferując świadczenie pieniężne, nie zaś w zamian za przysługujące jej prawo najmu, to część oświadczeń woli składających się na dokonaną transakcję należało uznać za dotknięte sankcją nieważności. Ważność pozostałych oświadczeń woli w takim przypadku, w tym oświadczenia woli powoda o zrzeczeniu się spółdzielczego prawa lokatorskiego, należało w tym przypadku ocenić więc stosownie do art. 58 §3 k.c.[9] mając na względzie powiązanie czynności polegającej na zadysponowaniu przez powoda prawem lokatorskim na rzecz Spółdzielni z pozostałymi oświadczeniami woli składającymi się na podjętą przez strony transakcję.

W tym stanie rzeczy, nie można było odmówić racji zarzutom naruszenia art. 58 §1 i art. 603 §1 k.c. w zw. z art. 9 ust. 3 u.s.m. Sądy obu instancji uznały bowiem, że treścią oświadczenia woli powoda kierowanego do Spółdzielni było zrzeczenie się spółdzielczego prawa lokatorskiego, ponieważ złożenie takiego oświadczenia było konieczne do dokonania zamiany odpowiadającej konstrukcji spółdzielczej zamiany lokalu, na której bazowało zaskarżone rozstrzygnięcie. Interpretacja taka, mimo że odbiegała od językowego brzmienia oświadczenia, była prawidłowa w tym sensie, iż korespondowała z założeniem, że celem składanych przez strony oświadczeń woli było dokonanie spółdzielczej zamiany lokali. Sąd Apelacyjny nie uwzględnił jednakże, że zamiana taka, w kształcie utrwalonym w praktyce, zakłada dokonanie dyspozycji prawami do lokali znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, względnie różnych spółdzielni mieszkaniowych, nie zaś bliżej nieokreślonym prawem najmu i nie uwzględnił dostatecznie faktów mogących wskazywać na to, że intencją stron nie było dokonanie tzw. „spółdzielczej zamiany lokali”, lecz odpłatne wyzbycie się na rzecz innej osoby i odpłatne nabycie od innej osoby spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Pominięcie tych okoliczności uzasadniało zatem uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Najwyższy orzekł jak na wstępie. Orzeczenie to jest prawomocne.

 

[1] sygn. akt V CSKP 9/21.

[2] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24.10.1984 r., sygn. akt IV CR 408/84.

[3] por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 08.06.1982 r., sygn. akt IV CR 122/82; z dnia 26.09.1984 r., sygn. akt II CR 289/84 i z dnia 05.05.1989 r., sygn. akt II CR 155/89.

[4] ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1465 ze zm.; dalej: „u.s.m.”).

[5] Dz. U. nr 125, poz. 873.

[6] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.02.1977 r., sygn. akt IV CR 2/77.

[7] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10.11.2004 r., sygn. akt II CK 214/04.

[8] por. postan. Sądu Najwyższego z dnia 18.10.2006 r., sygn. akt II CSK 99/06.

[9] ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „k.c.”).